從心定義 貧富不均

許仲翔

 

在每個人的觀念中，有錢似乎就能獲得快樂，但這存在著許多盲點：多少錢才算有錢？怎樣才算是快樂？諾貝爾經濟學獎得主丹尼爾卡納曼(Daniel Kahnemam)與普林斯頓經濟學家安格斯迪頓(Angus Deaton)的研究調查指出，年收入超過7.5萬美元的人，其幸福感並未增加。所得較高與擁有較多資產收入的美國前20％富人，儘管收入是一般中等家庭的3.3倍，但消費支出僅較中等家庭多出63％；同時，他們額外的消費主要是花費在奢侈品上，但他們並未感受到更多的幸福快樂。

　曾有經濟學家提到，市場機制就像一雙無形的手，對社會大眾而言是秘而不宣且難以捉摸；這種機制一方面促進和鼓勵收入與財富的不平等，但另一方面卻能有效安排勞力、原物料和資金的運作，製造出商品和服務以滿足廣大人口的需求。然而，這也使得我們多數人，尤其是熱衷於生產商品與服務的人，會有"永不知足"的心態，對物質慾望的渴求令人無法放鬆心情、悠然地享受人生。

　以中產階級為主要人口的已開發國家，99％的百姓因收入不均而產生憤怒，並且與1％的富人產生對立；主因似乎並非始自於收入不均，人們的不滿並不是因為市場體制允許富人竊取及剝削別人對社會造成危害，最後普羅大眾將窮到沒有食物可吃，只好吃有錢人。的確，許多人樂於相信有錢人極有可能不會比他們更幸福。教師的薪資低於銀行家，普通醫生的薪資低於整形醫生，這些現象的確令人不安，社會的確是不公平的。我們不僅要靠市場經濟來制定價格，以協調各種經濟活動；事實上，我們也預期市場經濟能制定每個人的價值。我們因為市場所分派給個人的財富，和我們的價值觀不對等而感到憤怒。但為何所得收入和財富竟會變成衡量一個人價值的標準？以及成為個人的人生經驗是否豐富的總結？

　當你為教師的薪資打抱不平時，這股憤怒究竟從何而來？你真的不認同教師的供需問題是薪資造成嗎？或者，另有其他基本層面的事情困擾著你？儘管你的看法和別人不同，你還是會透過薪資所得來衡量一個人的價值，這種感覺是否令人不悅？在內心深處，你就是無法擺脫收入較高，意味著幸福更多與人生經驗更豐富的這種觀念，這是否令你覺得失望？

　部分收入位於金字塔頂端的富人，確實很努力地使我們相信他們更有權勢、更聰明和更優秀，他們較其他人更為傑出，只因為他們賺得更多的財富。我們因薪資不均而心生不滿，並美化膚淺的人生意義說詞。我們對富人的炫富行為，如Prada名牌包和賓士車而感到憤怒。如果選擇參加以金錢來計分的遊戲，和富人相對抗，其實我們早已輸了。

　本文的目的不是要為收入和財富不均來做辯護，筆者的目的，是想邀請讀者以不同的視角來審視這個問題。比我們更聰明的人將會想出，我們的市場經濟該如何做出最好的調整或是重組。當下的市場經濟，並不是依據人類經驗來決定價值而設計的，而是為我們創造最大的不幸福而設計的。美國鉅富洛克斐勒有句名言，當他被問到：要多少錢才夠呢？他的回答是，只要再多一點點。

　市場機制需要你每天工作近10個小時，然後隔天又再重新做一次；如果你選擇讓這種機制來決定你的價值、來衡量你的人生經驗的品質，那麼無論是成為富人或吃掉富人，都無法讓你擺脫對財富的饑渴。但是也許，只是也許，你可以試著相信，身為人類的你，已經擁有足夠的財富去體驗這個人生；一個美麗、輝煌和奇妙的生物，並不是因為他所擁有的、他得到的或被賦予的東西所定義，而是應該由他是誰，以及他將來會成為誰來做定義。

轉貼自工商時報2013/4/16社評專欄

逃命波？928檔期推案 近4年次高

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】2013/08/30

928檔期是年底建商強攻建案的重要時段，也是下半年房市景氣指標，根據住展雜誌統計，今年北台灣928檔期推案量1794億元，較去年2189億元減少395億元，比去年衰退18%，但仍為2009年以來第二高。

景文科技大學財金系副教授章定煊表示，雖然建商熱烈推案，但奢侈稅與實價課稅等議題持續發酵，下半年房市烏雲滿天，建商搶在928檔期大力推案，「可能是最後一波逃命潮」。

章定煊說，想買房的民眾宜先停看聽，稍安勿躁，以免不小心買在最高點，成為高額房貸的屋奴。

住展雜誌研發長倪子仁表示，去年下半年房市熱、建案多，今年台北市案量較少，並且集中低總價區域，使得總推案金額一口氣縮水18%，不過仍比前年、大前年熱烈。

他表示，北台灣銷售金額逾10億元的建案共39個，其中豪宅建案4個，阿曼開發在台北市大安區濟南路推出「大安阿曼」，每戶100坪至200坪，總銷金額50億元，目前尚未開價，不過豪宅「貴者恆貴」，只要價格「說得過去」，買盤不是問題。

桃園、新竹也有2個豪宅建案「中悅一品苑」與「天琚」，都是百坪起跳；桃園中正藝文特區之前房市熱，現在處於管制壓力區內，未來「中悅一品苑」的銷售熱度與狀況將是區域房市指標。

統計顯示，今年928檔期仍以新北市推案量最大，新莊、五股、中和與永和等區域最熱。

倪子仁表示，新莊區雖已被央行點名「列管」，建商仍雄心萬丈，928檔期君泰、新潤及皇翔都不缺席，成928一級戰區。

壽險業西進 爭取擴大鬆綁

【經濟日報╱記者陳怡慈、蔡靜紋／台北報導】
2013/08/30

壽險公會今（30）日將舉行第六屆理事長選舉，一般預料，現任理事長許舒博可望順利連任。許舒博表示，將彙整業者的意見，準備下周與金管會主委曾銘宗溝通開放新措施。

據了解，壽險公會將提投資公共建設改為事後核備等五大訴求，並爭取開放保險業可投資大陸地區的信託、證券等「保險相關事業」。

據悉，金管會主委曾銘宗今天將到場致詞，創2004年7月金管會成立以來，出席保險相關公會活動最高層級，許舒博對此相當肯定。他說，壽險公會舉行會員大會，按慣例都會發函給主管機關。以往來最多的，通常是保險局長，層級最高的，是前金管會副主委李紀珠，這次是曾銘宗主動表示要來，業者覺得很窩心。

業者表示，目前保險法146條規定的「保險相關事業」，包括「信託、信用卡、融資性租賃、證券、期貨、投信、投顧」等。若能鬆綁，中壽除了參股大陸建信人壽，未來也可投資大陸的租賃、證券或投信投顧公司。此一提案，是中國人壽提出，透過公會向金管會反映。

壽險高層解釋，保險業進行國外投資，包括對大陸地區投資，目前只開放「保險事業」，亦即壽險公司與產險公司，項目非常有限。若能夠開放至「保險相關事業」，不但可深化兩岸交流，也有利壽險業去化資金，不會老是被罵助燃國內房價。

壽險公會將在9月3日與曾銘宗會面，提出的五大訴求，首推簡化保險資金投資公共建設BOT案的審核程序，業者希望，從事前審查改成事後核備，以免文書準備繁雜，且有商業機密外洩問題。

另外，長期照護方面，保險業投資長期照護機構，目前因為不同規定而有不同比率限制，例如，適用「一般股權投資」、「公共與社會福利事業投資」及「保險相關事業投資」，各為10%、35%與100%，業者盼金管會明定，長期照護機構屬「保險相關事業」，可100%投資。

許舒博常將「保險公司是我的選民」掛在嘴邊，沒有業者身分的包袱，又是民意代表出身的他，擅長溝通協調，成功為壽險業者爭取多項政策鬆綁。

不過，被問到下一屆理事長沒有其他人出面競選，是否有信心繼續當選理事長時，倒是很含蓄地說，「要按規定選出理事，再選出常務理事，再互推理事長啦！」不願在事情底定前表態。

【記者邱金蘭／台北報導】

金管會主委曾銘宗下周啟動與金融業面對面溝通，金控打頭陣，接著非金控銀行及壽險，壽險公會理事長許舒博日前拜會曾銘宗，允諾年底前至少會有1,000億元資金，挹注公共建設，帶動經濟成長。

為加強與金融業者的雙向溝通，曾銘宗從下周一開始，排定一連串向金融業者請益之旅，根據初步規劃，下周一（9月2日）先由金控打頭陣，接著非金控銀行、壽險業、產險業及證券業，將密集在一、兩周內完成與所有金融業的溝通。

三壽險業被點名 「不要再買樓」

【聯合報╱記者孫中英／台北報導】
2013/08/30

金管會監理壽險公司投資不動產，新增「集中度條款」，檢查局日前點名部分業者「房地產集中度過高」，未改善前不得增加投資房地產。雖然「集中度」名單未公布，不過新光、宏泰與全球三家壽險公司本周同步公告出售房產，外界猜與此案脫不了關係。

金管會副主委王儷玲昨天說，金管會的確希望壽險業不要集中在台北市買樓，因為北市房價已高，風險相對較大；中南部有不錯的標的，業者可以考慮。

王儷玲強調，壽險公司投資房產若太過集中，金管會可能要求他們不要再買了，不會直接要求賣樓或賣地。

保險局副局長陳開元也說，保險局就各項投資例如股票或房地產，定期檢視「風險集中度」，從未發文要求業者賣樓。

壽險業投資不動產「禁買令」日前解禁，不過部分壽險業者還沒有買樓，卻得先賣樓。依據業者公告，新壽將處分台北市內湖科學園區一棟大樓；全球人壽出售新竹市與新北市的不動產；宏泰人壽擬出脫新北市淡水區的土地。

新壽在內湖科學園區擁有超過十棟大樓，被稱為「內湖王」，新壽表示，因在內湖的房產過於集中，因此接受主管機關建議賣了一棟大樓；宏泰人壽擁有大批淡水土地，日前也被告知「應該處理」。

據了解，還有幾家「地主」級的壽險公司，近期可能公告賣樓賣房的計畫，以爭取重新投資不動產。

檢查局認為，壽險公司在特定區內持有過多不動產，可能拉升或炒作當地房市行情，因而要求業者「改善」。

壽險業南下買房 金管會鼓勵

【經濟日報╱記者邱金蘭、郭幸宜／台北報導】
2013/08/30

 

金管會關注保險業投資風險集中度問題，金管會副主委王儷玲昨（29）日表示，較不鼓勵保險公司在台北市地區買不動產，因風險已高，擔心買在高價，中南部地區可以鼓勵去買。

新光金昨天舉行法說會，配合政策，新光金控副董事長許澎說，即將出售台北市內湖商辦，但在物色中南部與海外的不動產投資標的。許澎強調，在大台北地區之外，尋覓優質的投資標的。

新光金副總徐順鋆表示，目前海外可投資額度尚有4億美元可供運用。他表示，投資國外不動產除了地理位置外，還得將後續管理與稅率納入考量，整體而言，海外不動產稅率多半偏高，因此若要投資海外不動產，以目前平均約4%~5%來看，稅後淨報酬至少也要4%才會考慮買入。

新壽被金管會金檢認為，不動產投資過度集中。目前新壽不動產多半集中於信義區和內湖區，分別各有6棟及13棟不動產。據了解，為避免不動產過度集中，新壽確實接受金管會「建議」，預計年底前完成內湖其中一棟標的物處分並認列入帳。

針對新光金要出售內湖商辦，王儷玲說，當不動產投資風險過度集中時，頂多不要再買了，通常不會要求賣，若賣了，損失對公司也不好，所以通常金檢結果不會要求立即賣掉大樓。

金管會保險局副局長陳開元昨天也強調，金管會不可能要求保險公司賣掉某地區或某商業大樓。

王儷玲再度解釋，只是鼓勵中南部若有好的標的可以去投資，但對於台北市的不動產投資也不會禁止。

金管會已陸續解禁多家壽險公司，可以進行不動產投資，商辦不動產市場正期待買家增加，不料，卻傳來金管會下指導棋的消息，引導保險公司不動產投資資金不要再挹注在台北市，鼓勵往中南部找標的，台北商辦市場的期待可能落空。

租屋3大補貼 8縣市9月上路

自由時報記者徐義平／台北報導 2013/8/30

 

內政部營建署力推租屋平台，預計9月陸續在8縣市成立，祭出補貼修繕費用、代墊租金及研擬租稅優惠等3大利多，卻也隱藏屋主可能因響應政府美意卻落得被課徵租金所得風險。

內政部主導的租屋平台預計9月陸續在台北市、台南市、雲林縣、新北市、基隆市、台中市、高雄市、台東縣等8縣市成立，今年以媒合件數1000件為計畫目標。

為提高誘因，祭出每年每處最高1萬元租屋修繕費用，針對無力支付租金，由政府代墊租金每月最高1.8萬元，最多不得超過3個月，並研擬針對房東租金提供租稅減免優惠；不過，租稅優惠未定案前，只要稅捐機關要求提供屋主資訊，內政部營建署不會拒絕，將會如實提供。

內政部營建署國宅組證實，只要稅捐稽徵單位以調查課稅要求提供屋主相關資料，包括租金所得等，營建署依法不得拒絕，必須全數提供相關文件。該項措施也造成部分屋主反彈，指真心響應政府政策的屋主沒有得到保障與優惠，反而還要被變相課稅。

好房網總編吳光中表示，內政部的租屋服務平台，點出目前台灣租屋市場的癥結點，也就是供需失衡，每年每處一萬元上限的補貼住宅出租修繕費用，對於手中握有第二屋且物件條件不佳的屋主來說，較具吸引力，且透過裝修粉刷後轉租予經濟弱勢族群，亦同時解決因屋況不佳而閒置過長的問題，對部分房東而言仍具誘因。

再者，坊間常見房東為了規避課稅，要求房客不得申報租金支出，乃租屋市場潛規則，即便政府針對公益屋主擬釋出租稅減免優惠，房東不願意租給經濟弱勢族群的最大主因，在於憂心無法如期收租及怕麻煩，期待政府祭出「租屋降稅」政策，能吸引屋主釋出第二屋，真正照顧弱勢租屋族群。

壽險買樓鬆綁 南山先跑

工商時報【記者朱漢崙、彭禎伶╱台北報導】2013/8/30

金管會鬆綁壽險業買樓後首案即將登場！南山人壽預計買下台中誠品大樓。業界人士透露，勤美集團出售台中誠品大樓案即將底定，買主是南山人壽，總交易約50億元，並附帶20年期、租金報酬率2.875％的長天期租約，預定9月上旬簽約。

對此，南山人壽發言人許妙靜僅表示：「針對個案一向不評論」。勤美集團發言人林靖誼昨表示，對此事毫無所悉，8月14日董事會也未曾討論該案，「內部至今未接獲相關訊息」。

此案如果完成交易，將成為金管會壽險業投資不動產禁令解凍後，首件登場的指標案件，後續包括國泰、新光等壽險公司也已續找好投資標的，可能伺機出手。

相關人士指出，誠品大樓經營良好，目前已形同台中的藝文特區，南山人壽買下誠品大樓後，並未打算變更目前的營運狀態，而是直接以為期20年的2.875％租金報酬率和賣方勤美集團成交，繼續現有營運；若以總土地面積1,690坪來看，等於南山人壽每坪出價達296萬元。

金管會解除壽險業禁購令後，外界都將焦點放在北部不動產市場，但消息人士指出，多家知名的大型壽險業者也同步瞄準中台灣的不動產物件，位於台中精華地段的台中誠品大樓更成為多家壽險業者暗中鴨子划水競逐的焦點。

勤美建設董事長何明憲是在2005年透過參加不良債權競標方式，以約17億元，買下台中大廣三商業大樓，也就是台中誠品大樓前身，何明憲之後引進誠品集團老闆吳清友為首的經營團隊，共同打造、經營。

中部不動產業者指出，這棟位於台中市經國大道，鄰近科博館、台中美術館的大樓，為地下2層、地上15層建物，占地1,690坪，建坪有2.4萬多坪；若真由南山人壽出價50億元買下，勤美建設等於賺進比成本價還高出2倍的收入。

不過但相關人士指出，由於南山買下誠品大樓後，將不會再出面招租，而是依現有營運狀況每年收取租金，因此後續20年能否每年取得約定好的2.875％投資報酬率，完全得看賣方是否照約定走。

業界人士表示，金管會高度要求壽險業者的投資報酬率必須合規，因此台中誠品大樓的買賣雙方將如何針對長天期租約及報酬率的保障與落實，妥適處理，成為矚目焦點。

瓏山林藝術館罰鍰爭訟 敗訴

工商時報  |  記者張國仁／台北報導 2013/8/29

 

台北市內湖區瓏山林藝術館社區大樓買賣，爆發交易契約涉及應揭露資訊而未揭露，遭公平會三次開罰共3,700萬元罰鍰爭訟事件，法院昨（28）同時公布三件判決結果，瓏山林企業都敗訴；本件仍可上訴。

台北高等行政法院的三件判決指出，瓏山林企業沒有在買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道的資訊，為足以影響交易秩序的欺罔及顯失公平行為，違反公平交易法第24條規定，公平會依法裁罰，沒有違誤。

公平會對瓏山林企業的處分，分別在民國100年1月、6月、8月，罰鍰分別是1,200萬、1,000萬、1,500萬元。

瓏山林企業對這三件行政裁處，按件提起行政訴訟，但都被台北高等行政法院判決，駁回。

判決書指出，瓏山林企業在台北市內湖區規劃興建藝術館社區大樓對外銷售，依其房屋預定買賣契約書第3條房屋出售面積及認定標準規定，房屋產權登記面積包含1.主建物面積。2.附屬建物面積。3.共同使用部分面積（不含地下層可銷售汽車停車空間及其應負擔之公設面積）等。

依該契約規定可以知首，房屋承購人的產權登記中，關於共同使用部分面積，並不含地下層可銷售汽車停車空間及其應負擔的公設面積，也未包括車道。

可是，瓏山林企業在辦理該建案的所有權登記時，並沒有告訴承購人。

法院指出，瓏山林企業事前沒有在買賣契約中載明，車道屬建物共同使用部分的資訊，且事後也未向承購戶說明共同使用面積增加的理由，就逕行依房屋預定買賣契約書第5條房屋面積誤差及其價款找補的規定，通知承購人進行找補價款程序，顯然是利用交易相對人資訊不對等的弱勢地位，欺瞞或隱匿重要交易資訊導致承購人認知錯誤。

公平會為此認定瓏山林企業觸犯公平交易法第24條的欺罔行為，法院判決指出，公平會的認事用法，依法有據。

全球、宏泰人壽擬處分北市不動產

工商時報【張中昌、黃惠聆╱台北報導】2013/8/29

 

繼新光人壽27日公告出售旗下不動產之後，全球人壽、宏泰人壽昨（28）日也跟進，董事會均通過授權，將洽談新北市的不動產出售事宜，如果能尋找到理想的購買者，會透過活化資產來增加公司營運資金。

全球人壽副總劉靖珊表示，董事會討論決定探詢市場狀況，如果符合「一定金額」以上，就不排除賣出部份不動產。

台產館前路大樓的都更案正在積極進行中，由於該都更案設計要蓋61層樓，已超越目前新光摩天大樓，未來在該案完工之後，可望成為站前的新地標。

台產表示，台產位於館前路的大樓與周邊地總土地面積1,871坪，該地主除了台產之外，還有其他45個地主，包括救國團、台銀等，台產土地持分約佔三分之一，是最大的地主。台產手中還有2個個案正在進行中，一個是在羅斯福路，今年第3季完工即可入帳，入帳金額是5~6千萬元；另外1個是在台北市中山北路2段與民權東路交會口推出的「玉山石」建案。

劉靖珊指出，全球人壽現在可運用資金達6,700多億，不動產投資水位僅占約6％，其實還有計畫再加碼投資，尤其現在獲得金管會解禁，已經開始在涉獵一些北部的不動產，甚至是參與公共建設。

另外，宏泰人壽方面，同樣公告在取得金管會同意後，將出售新北市土地。宏泰人壽回應，出售案因為尚未獲得核准，金額、土地位置無法透露，但與公司規劃進行的增資，沒有太直接關係。

10月招商 問鼎地王 台北學苑每坪衝千萬元

記者林淑慧／台北報導   |  工商時報  2013/8/26

 

政府全力拚經濟，活化國有土地三大指標案中，台北學苑將率先啟動！財政部表示，該案將於今年10月，以設定地上權形式公告招商，初步以商辦、旅館、購物或會展中心為開發方向；受惠於松機直航優勢，業者預估每坪市價上看千萬大關，可望成為台灣的新地王。

台北學苑原訂今年7月招商，因國防部尋求與鄰近眷舍土地聯合開發，招商期程一度延宕；不過，在財政部建議下，國防部同意單獨釋出招商，使台北學苑開發案現出曙光，目前正在草擬招標文件階段，力拚今年10月公告招商。

開發業者表示，台北學苑開發面積高達4,000坪，在土地使用分區上屬於敦北商圈，作為商辦或觀光旅館都不錯，不但可結合松山機場的BOT計劃，與南京東路、復興北路等商辦空間形成群聚效應，開發效益可期。

據了解，對於台北學苑開發案，包括華固、興富發、元大、國泰、富邦、香港豐泰地產集團等大公司，都已經評估多年，使該案在未正式公告下，已彌漫濃厚的煙硝味。

即使市場預期該案競爭激烈，但也有業者認為，政府開出的權利金底價，以及限制不得分戶出售等限制條件，將扮演決標與否的最大關鍵。

為刺激國內景氣，政府選定台北學苑與華光社區、空軍總部，扮演推升經濟動能的領頭羊，將採取50年設定地上權方式標售，引進民間投資開發，預估民間將挹注140億元資金，可望創造高達929億元的總收益。

不過，官員坦言，華光社區及空軍總部二大案，分別受到古蹟樹保存議題、與雙子星案整體規劃的影響，開發期程勢必將延後。

官員指出，華光社區預計年底完成拆遷，在中華電信及中華郵政另有業務考量，不併同開發之下，以都市計劃細部變更需時6個月估算，最快明年8、9月可招商；至於空總開發案將由北市府細部規劃，招商期程恐延至後年上路。

北部工業區地價急漲 五股每坪120萬

自由時報記者林美芬／台北報導 2013/8/26

 

工業區土地價格急漲，根據業者調查，一年來桃園及新北市的傳統工業區地價，急漲約四到五成左右，由於北部工業區土地需求量大，但供應量有限，地價還在持續上漲中。

根據工業區廠商會總會的調查，全台工業區中，北部工業區的開發已趨於飽和，尤其台商返台投資，尋找設廠土地都是以新竹以北為主，但偏偏北部工業區幾乎是都呈滿載的狀態，一地難求。

中壢工業區業者指出，目前中壢工業區只有少數閒置，而閒置的原因主要是低度利用，而非不用，且在需求量大的情況下，地價由一坪12-15萬上漲到18-20萬一坪，且持有土地的廠商都不願意出售，觀音工業區地價每坪也漲到約15-16萬元，這過去一坪還不到10萬元；新竹工業區面積約530公頃，廠商家數由過去的400多家增加到現在的500家，土地同樣也呈現不足的狀態。

新北產業園區也受到土地不足的困擾，業者指出，目前五股工業區的土地，最新的成交行情為一坪120萬元（五工路），這已不是工業區土地的價值，已達到商業區土地的價值，去年國泰人壽標得太子汽車在土城工業區的廠房，每坪單價約36.5萬元，土城工業區土地目前已被抬到一坪約40萬元以上。

業者表示，泰山、蘆洲、三重尚有許多尚未開發土地，期望政府透過這些土地的開發來解決用地不足的問題。

賣屋報稅教戰 試算哪一種划算？

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
2013/08/24

國稅局近來積極針對民眾賣屋進行財產交易所得查稅，要求以實際交易金額申報，房仲業表示，其實有些房子以實際交易申報反而划算，民眾賣屋之前應先試算各種申報方式，並記得賣屋時請仲介或代書拆算房屋、土地價格。

賣屋申報交易所得，主要可分兩種方式，一是用房屋評定現值乘售屋所得稅率，台北市分成42%、48%兩種；另一則是計算實際獲利金額，拆算房屋獲利後申報綜合所得稅。

房仲業以最近中正區一間大樓住宅為例，屋主之前購買預售屋，總價為8000萬元，在買賣契約書上寫明土地價值4800萬、建物則是3200萬，也就是64比。但在官方價值上，土地公告現值為1200萬，房屋評定現值約250萬元。

屋主後來賣出，總價達一億元。

如以房屋評定現值250萬x48%售屋所得率申報，必須繳納120 萬元，以獲利所得2000萬x房屋占比25%，再申報綜所稅為200萬元。

但如果賣出時，先把總價1億元拆算房屋、土地價升值，依公告價格的1比3拆算，則房屋價值為2500萬元，而當時向建商買進時，合約書建物價值為3200萬元，賣出等於倒虧700 萬元，如實申報後，即可不需繳納財產交易所得。

房仲業表示，現況顯示，這幾年預售屋交易資料，國稅局大多已掌握，因此前幾年跟建商購屋，現在賣出，最好都實價申報，特別是曾收到國稅局通知改用實價申報的屋主，再賣屋時，應以實際交易金額申報，否則被認定故意迴避，可能遭到罰款，此外，提醒購屋人，現在買屋後仲介費、裝修費、稅規費收據都應妥善保留，以作為未來申報財產交易所得之用。

重劃區起跑 奇岩翻紅

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
2013/08/23

大台北房地產市場上，捷運奇岩站過去「名不見經傳」，但今年已不同。由於「奇岩重劃區」推案起跑，當地房市今年迅速翻紅，不只網路討論大增，很多人更利用假日到當地看屋，區域房仲表示，最近幾個月看屋人潮少說增加3、4成，物件成交速度也從以往2~3個月縮短到1~2個月。

北投奇岩重劃區。
記者蘇健忠／攝影

奇岩站位於淡水捷運線上，搭捷運從台北往淡水，過了石牌、唭哩岸站後、就是奇岩站，它的下一站則是北投站。如果開車，走洲美快速道路下大業路到北投，往右就是奇岩站。

奇岩站房市過去少人注意，除了當地距台北市區較遠外，過去幾年當地大多數土地都在「重劃」，重劃未完成之前，很少推案，「能見度」也因此很低。另外，奇岩站靠近大業路一帶，仍屬工業用地，也讓當地房市發展受到相當限制。

遠雄山綺
地點：三合街二段
每坪價格：85~95萬元
記者蘇健忠／攝影

不過，有巢氏石牌捷運站前店東吳彥廷表示，當地居住環境其實很不錯，不只有捷運站，道路交通也很方便，而且前有關渡平原，後有丹鳳山，只要樓層高一點，視野沒被擋住，從住家看出去，前後都是綠油油的一片。

永慶房屋北投光明店長潘麒安表示，由於奇岩站房市長期未被注意，比起石牌一帶，當地中古房價相對便宜，一般大樓大約4、50萬元，公寓甚至只要3字頭就可買到，也算是一個可以撿便宜的房市區。

奇岩重劃區目前推案開價一坪都要8、90萬元，房仲業表示，民眾可考慮周邊的奇岩派出所、溫泉路住宅區、奇岩站對面的大業路一帶，或轉到北投站周邊購屋；預料這些地區在重劃區預售屋帶動下，都有補漲空間。

華固奇妍─晴川
地點：三合街二段
每坪價格：85~90萬元
記者蘇健忠／攝影

奇岩派出所
周邊環境佳

奇岩派出所位於三合街一段、公館路口，就在重劃區旁，周邊以公寓居多，實價網上，成交行情大多一坪30來萬元，也有一些電梯華廈，單價可達45萬上下，但沒有超過5字頭。

這裡的生活環境不錯，鄰近丹鳳山，居家很安靜，雖然沒有商圈，但附近有一間頂好超市，還有一所清江國小，採買、小朋友上學都還算方便。

溫泉路住宅
大型社區優先

花沺藏
地點：三合街二段
每坪價格：未定
記者蘇健忠／攝影

從奇岩重劃區公館路或一旁奇岩路往北投方向走，車行約10分鐘就是新北投溫泉路一帶，這裡有很多溫泉住宅，舊一點的一坪30來萬就可買到，新一點的則大約4、50萬元。

由於當地距奇岩重劃區也不遠，潘麒安認為重劃區內的預售屋如果賣得好，這裡的住宅房價也會連帶被推升。

如想購買當地溫泉宅，潘麒安提醒應購買天然的溫泉，而非加料自泡的溫泉宅，這種溫泉宅接受度不高；另外，以管理良好的大型溫泉社區為優先，溫泉住宅公設需要很好的維護，如果管理不佳，往往會讓公設空置，影響房價。

家居奇玉
地點：三合街二段
每坪價格：88萬元
記者蘇健忠／攝影

大業路一帶
老舊房子較多

奇岩站位於北投路、三合街二段口，出了捷運站往丹鳳山走，就是奇岩重劃區，反向，往關渡平原走，則會先到大業路，再過去就是一望無際的關渡平原，從北投路到大業路之間有不少工業住宅大樓，像「北美市」，5年的新成屋，實價網上成交40萬出頭，只有奇岩推案的一半價。

不過，特別提醒，這裡高樓層視野雖不錯，但小環境並不理想，有許多小工廠和老舊房子，街廓景觀比較差。

北投站
最熱鬧房價最高

如果希望機能好一點的，可以考慮到相距奇岩站車程只有兩分鐘的北投站買屋，北投站是北投最熱鬧的商圈，食衣住行一應具全，但房價比奇岩高不少，目前公寓要價都在5字頭，成交約40多萬，10年內大樓則多在65~70萬元。

當地有兩棟高指名度大樓，一是「正隆麗池」，一是「克拉美地」，都在捷運站附近，目前要價都在7字頭以上。

奇岩重劃區貼近生態區 看多看空兩樣情

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
2013/08/23

在奇岩重劃區推案起跑帶動下，周邊房市近來迅速翻紅，而重劃區內，稍早進場的「家居奇玉」，本周已宣布結案，區域內現有遠雄山綺、華固奇妍、花沺藏等建案銷售中，預計鬼月過後會有300億元案量陸續推出，民眾可有更多選擇。

奇岩重劃區就在奇岩捷運站附近，從奇岩站出來，沿著三合街二段往一段走
，過了磺港路後看過去的那一大片空地，就是奇岩重劃區。這處重劃區主要由磺港路、公館路以及北投61號公園所圍地區，區域內主要道路就是三合街。

信義代銷專案經理程國凱表示，這個重劃區不大，但很有特色，其面積僅16.68公頃、約5萬坪，是雙北市最小的重劃區，為此台北市政府乾脆將此區定位為純住宅區，區域只有兩種使用分區，一是住三用地，另一就是公園及機關用地。

由於此一重劃區臨丹鳳山，且靠近關渡平原，因此還被定位為台北市第一個「生態重劃區」，小小重劃區內就設了五處公園，加上道路等用地，空綠地占比達5成7，而住宅用地僅剩4成3，且規定所有建築屋頂必須綠化，讓全區從空中看下來，綠覆率要達到80%，以便和延續丹鳳山綠意。

這裡房子也限高，大約只能蓋7到9樓，不過周邊沒什麼大樓，區內道路最小8米，最寬16米，建物還規定退縮，因此未來整個區域應會感覺相當寬敞從容。

奇岩重劃區從2003年開始規劃，2005年公告區段徵收，至今年第二季建商進場推案，前後已10年。一兩年前，大型建商開始在此區搶地卡位時，當時市場預估推案開價上看一坪6 、70萬元，但今年正式起跑，開價都跳到8、90萬元。

財部：預售屋不納入奢侈稅範圍

【聯合報╱記者林政忠／台北報導】
2013/08/22

 

財政部檢討奢侈稅，各界直指預售屋炒作成為奢侈稅「漏洞」，但因預售屋尚未完成交屋過戶，奢侈稅難查核。財政部高層傾向維持現行課徵方式，預售屋轉售所有權將計算財產交易所得，納入個人綜所稅，最高稅率40%。

財政部奢侈稅報告指出，目前奢侈稅有6大缺失，包括：課稅範圍規範不足、排除課稅範圍有漏洞、誤傷無辜、避稅誘因高產生閉鎖效果、稽徵人力不足、持有成本偏低易成囤地囤屋。

針對課稅範圍不足等缺失，學者建議，將具有炒作疑慮的預售屋、非都市土地素地、依法不得核發建造執照的都市土地素地（例如畸零地）、區段徵收土地等納入課稅範圍，防治短期投機炒作。

不過，財政部高層表示，奢侈稅是以過戶日核算持有課稅期限，但預售屋尚未完工過戶，認定上易生爭議，因此傾向維持現狀，不納入奢侈稅課徵範圍，而依交易利得課徵財產交易所得稅。

市場人士指出，近來出現預約單炒作預售屋亂象，特別是桃園縣青埔、八德、林口、竹北等熱區異常熱絡。

財政部北區國稅局長李慶華表示，「我們都有關注這些現象」，從民國100年起，國稅局即執行「預售屋及鉅額房地選案查核計畫」，針對大型建商、建地選案查核，交易熱區將加強查核，短漏報者將加罰0.5倍罰鍰，單是北區國稅局執行首年即補徵稅款20多億元。

財政部官員說，青埔所有建案都還在興建中，每次經過都是草比人高，但青埔交易異常頻繁，國稅局已鎖定。

自用宅未設籍 也難逃奢侈稅

工商時報  |  A15 金融稅務  記者林淑慧／台北報導 20130822

奢侈稅雖有排除條款，部分民眾誤以為只要出售「自用住宅」，就可免課奢侈稅，但台北國稅局表示，民眾售屋，必須符合自住、無出租、無營業、遷入戶籍等4項條件，而且本人、配偶及未成年直系親屬，名下僅有一戶房屋，才不用繳納奢侈稅。

　台北國稅局查核轄區內不動產交易案件時發現，民眾在樂業街購買房屋自住，本人卻未將戶籍遷往新宅，且名下不只一棟房屋，在誤信代書建議下，以為只要母親設籍在此，就算是自用住宅，持有不到2年出售，可適用奢侈稅排除條款，結果補繳5百餘萬冤枉稅。

　國稅局官員表示，常有民眾出售2年內自住房地時，誤信代書或仲介業者建議，以為只要出售房屋有自住事實，或是有直系尊親屬設籍，即可免報奢侈稅，卻因為忽略要在該屋設籍而功虧一匱。

　稅官說，依據稅法規定，地價稅適用自用住宅優惠稅率的條件，只要直系尊親屬、子女、納稅義務人與配偶，任一位辦理戶籍登記即可，但奢侈稅的規定不同，必須是納稅義務人本人設籍，而且本人、配偶及未成年直系親屬，名下僅有一戶房屋，才能豁免。

　財政部強調，排除課徵奢侈稅的自用住宅，必須符合：名下僅有1屋、自住、無出租且無營業、辦妥戶籍登記等4大要件，缺一不可，出售時不論持有年限長短，都不必擔心負擔10％或15％的奢侈稅。

　反過來說，只要納稅人出售短期持有的不動產，欠缺其中一個要件，就會成為奢侈稅的課徵對象，包括只是未辦理設籍，但其他要件均符合的自用住宅持有人。

　台北國稅局表示，包括奢侈稅和土地稅法，戶籍登記都是認定是否屬自用住宅的「法定形式要件」，即使事後可舉證房屋確實沒有營業或出租，仍無法排除課稅，提醒民眾一定要記得辦理設籍，以免遭補稅加罰。

底價近億元 金服標售信義區豪宅

【經濟日報／記者邱煜婷／台北報導】2013/08/21

多筆名人資產流入法拍市場，形成另類的新投資機會。台灣金服今（21）日將拍賣僑泰建設信義區豪宅「國王與我」社區地下一樓健身俱樂部，底價近1億元；另外9月中，將再拍賣太子汽車集團董事長許勝發及妻子許鄭溫溫在新北市的資產，底價1.09億元。

2000年爆發財務危機的僑泰建設，資產在這幾年中陸續流入法拍市場，其中信義區豪宅「國王與我」社區地下一樓健身俱樂部，今天將由台灣金服執行第三次拍賣，底價從1.21億元調降為9,687萬元。

「國王與我」社區地下一樓健身俱樂部過去曾有不少名人加入，據台灣金服公告，標售的地下一樓坪數958.69坪，僑泰建設持分46%，目前內部無人使用。

台灣房屋智庫表示，「國王與我」為信義區早期豪宅，屋齡約16年，目前房屋每坪行情約120萬~150萬元，平面車位價格約每個300萬元。

另外，萬泰銀行前董事長、太子汽車集團董事長許勝發及妻子許鄭溫溫，在新北市新莊區、林口區的資產，也將在9月18日拍賣。

據台灣金服公告，許勝發及其妻許鄭溫溫共有三標資產公告拍賣，其中甲標為三重區捷運路上的太子汽車展場，已在5月由民眾以3.53億元得標，溢價率約16.89%。

目前尚有位於新莊區中港路、新泰路上的乙標土地，以及位於林口後湖的丙標土地，底價分別為1.09億元及84萬元。

教化是雙方的互動，自己不改變，誰也改變不了你

有一個青年，聽說喜馬拉雅山的山腰上居住了一位有德行的聖人，這位聖人有著超凡的智慧，靈性上已達到了完美境界。

青年便想去追隨這位聖人，他跋山涉水，費盡千辛萬苦才抵達喜馬拉雅山腰，傳說中聖人居住的地方。

聖人的居處果然不同凡俗，被茂密的樹林所圍繞，顯得那麼樸素、雅淨而安寧。

青年恭敬的敲門，沒想到來應門的是一個蓬首垢面的老太太，滿臉的怨氣。

青年非常禮貌的問：「請問大慧先生在嗎？」
老太太沒好氣的白了青年一眼，說：「你找那個瘋子和笨蛋幹嘛？」

聽老太太這樣說，青年感到十分吃驚，為什麼這位名聲傳到千里之外的大智慧者，在老太太的眼中卻是瘋子和笨蛋呢？

他忍不住問道：「你是大慧先生的什麼人？為什麼說他是瘋子和笨蛋呢？」

老太太雙眼一瞪，露出鄙夷的表情：「很不幸！我正是那個瘋子和笨蛋的老婆！那個老不死的，有時候整天胡言亂語，說一些和生活毫不相干的話，什麼靈性呀！大愛呀！美感呀！開悟呀！有時候一坐就好幾天，動也不動，八竿子打不出一個屁來，那不正是瘋子的行徑嗎？」

老太太越說越氣：「還有，還有，那個老鬼既不會耕田，也不會砍柴，家裡有沒有米他一點也不關心，他不是在森林裡散步，就是默默的看著天上的明星；他不是觀看一朵路邊的野花，就是和動物玩耍說話，那不正是笨蛋的行為嗎？」

老太太不斷的訴說一些貶損大慧先生的話，使青年越聽越迷惑，不知道該不該和傳說中的聖人見面。他隨即想到自己費盡千辛萬苦才到了喜馬拉雅山，不管是真是假、是對是錯，還是見了聖人再說吧！

「那麼，大慧先生現在在哪裡呢？」

「我差遣他到森林去砍一些柴火回來！」老太太氣虎虎的說：「已經去了一整天，還沒有消息，有時候一去就是好幾天呀！真是無用呀！」

青年決定去碰碰運氣，往森林的深處走去，走沒多久，就看到一個白鬍子的老先生一邊唱歌，一邊走出森林，身旁跟著一隻老虎和一隻猩猩，老虎背著柴薪，猩猩拿著斧頭。

老先生滿臉紅光，就像春天早上升起的太陽，他的臉上洋溢著喜悅，彷佛草尖的露水那麼晶瑩，他緩緩走來，就如同一棵巨樹在風中，寧靜，自有風姿。

青年的內心湧起一陣狂喜，忍不住雙手合十：「大慧先生嗎？」

老人歡喜的笑了，他的笑深邃而天真，像是秋天裡湛藍的天空。

大慧先生說：「不要懷疑，你看到的都是真的，我的妻子、老虎、猩猩都是真的，我只是把太太帶給我的痛苦重擔，叫我的動物朋友分擔罷了！」

「大慧先生，我不能明白的是，您看起來就知道是一個智者，為什麼和您生活的妻子卻說您是瘋子和笨蛋呢？」

「這一點也不奇怪呀！在只重視物質的人看來，重視靈性勝過物質的人都是瘋子；對只願意把時間花在有形生活的人來說，任何花時間在心靈世界的人都是笨蛋呀！仁者見仁，智者見智，貪者見貪嘛！」

「大慧先生，我更不明白的是，您可以教化最兇猛的動物，為什麼不能教化您的太太呢？」

「你完全搞錯了，年輕人，教化是雙方的互動，自己不改變，誰也改變不了你！而且蓮花出於污泥，因緣際會，遇到我太太那樣令人頭痛的夥伴，才是最嚴苛的鍛煉呀！鍛煉出什麼樣的深度，只有身歷其境的人才會知道。」

青年聽了感動不已，立即拜大慧先生為師。

從此，如果有人到傳說中聖人的居處敲門，來開門的老太太總是說：「你找那個老瘋子和小笨蛋幹嘛？」

大哲學家蘇格拉底有很多學生。

有一天，一位學生來對他說：「老師，我要結婚了，您有什麼話可以祝福我？」

蘇格拉底說：「你要結婚了，恭喜你，如果你婜到賢慧的太太，你會過著幸福快樂的日子。如果你娶到不好的太太，你會和我一樣，成為哲學家。」

又有一天，一位學生來對他說：「老師，我要離婚了，您可以給我什麼建議？」

蘇格拉底說：「如果你從前的婚姻非常幸福，那麼你已留下美好的回憶，我恭喜你！如果你的婚姻非常不幸福，我也恭喜你，因為你自由了！」

這真是智者之言。

即使是智慧高超的人，也不見得能超脫生活所帶來的磨難。而往往智慧越是高超的人，越是無法得到別人更深的瞭解和理解。但磨難與誤解，並不會減損智慧的光芒。

這是為什麼俗語說「近廟欺神」了，我們最好不要到廟隔壁的人家去問神明靈不靈驗，因為他們和神明同住多年，並沒有更有錢，也沒有更大的福報。

智者也是如此，智者也過著平凡的生活，或者也有無能的一面，甚至命運多舛，所遇非人，他們只是更重視靈性與智慧罷了！

仁者見仁，智者見智，貪者見貪。只有重視靈性與智慧的人，才會看見智者。也只有開啟了靈性和智慧的人，才會懂得智者。

金剛經說: 若以色見我，以音聲求我，是人行邪道，不能見如來。

我說，若以財、物、功、名、富、貴、神異、乃至以一切世俗心所想像者，不能見聖者，對面不相識！

賈伯斯10 句經典名言

1.活著，就是為了改變世界，難道還有其他原因嗎？

2.創新，決定了誰是領導者，誰是追隨者。

3.我討厭笨蛋，但我做的產品連笨蛋都會用。

4.不能問顧客想要什麼就給他什麼。等你生產出來的時候，他們已經想要其他東西。

5.設計不只是外觀與感覺，設計是產品如何運作。

6.我深信支持我繼續前進的唯一理由，就是我深愛自己所做的事。

7.你的時間有限，所以不要為別人而活。不要被教條限制，不要活在別人的觀念裡。

8.成就偉業的唯一途徑就是熱愛自己的事業。如果你還沒找到自己熱愛的事業，繼續尋找，不要放棄。跟隨你的心，總有一天會找到。

9.我要在宇宙間留下痕跡。

10.求知若飢，虛懷若愚（Stay hungry, stay foolish）。

專門經營 買屋.賣屋.買屋賣屋.售屋.購屋.租屋.買房屋.賣房屋.賣房子.買房子.房子.房屋辦公,辦公室,住辦,商辦,店面,土地(自售+出售+租售+出租+買賣)透天厝,公寓,大廈,大樓,華廈,別墅,名宅,豪宅,住家,住宅,套房,頂加一樓,樓中樓,收租屋全新屋,中古屋,新成屋,法拍屋,預售屋

維多利亞遊船 擬投資台中港

記者曾麗芳／台中報導 工商時報A21 地方要聞 20130725

 

歌詩達郵輪旗下的「大西洋號」，由上海首航台灣，昨（24）日帶來2,600名遊客停靠台中港。包船的美國維多利亞遊船公司總裁畢東江表示，台中港有良好的環境及宜居的氣候，美國維多利亞遊船公司有意投資台中港為成為郵輪母港及國際郵輪客運中心，這是台中發展的大利基，台中港一定能夠做為台灣發展郵輪旅展的最佳港口。

台中市長胡志強致詞時表示，香港與新加坡很多條件都比台灣好，無論在海運或空運都比台中好，但是他要告訴與會的現場來賓，「台中很快就會追趕上，希望畢總裁能多多把郵輪帶來台中，促進觀光旅遊與交流」。

昨日現場受邀的來賓，還包括全球最大郵輪公司嘉年華集團總裁執行長Mr.Pier Luigi Foschi、上海市水上旅遊促進中心副理事長戴志剛、海洋大學校長張清風、台灣港務公司董事長蕭丁訓等人。

有「海上威尼斯」稱號的「大西洋號」豪華國際郵輪，船舶總噸位為8.6萬公噸，船長為292米，全船共有1,057間客房，最高載客量為2,680人次，船上設有4間大型餐廳，4座游泳池以及12間酒吧、健身中心等休閒設施。

「大西洋號」郵輪本月21日從上海出發，23日抵達基隆港，24日轉抵台中港。台中港去年進出旅客數達13.8萬人次，今年截至目前為止，除定兩岸定期航班外，已有17航次郵輪預報到港，今年旅客數上看18萬人次。

安平港 自貿港區申請案過關

記者陳惠珍／台南報導 工商時報A21 地方要聞 20130725

 

攸關台南城市競爭力的安平港自由貿易港區申請案，昨(24)日交通部初步審核通過。該案申請面積達72.1公頃，含安平港工業區第1-7號、五期重劃區第8-12號及四鯤鯓碼頭區第22-31號等22座碼頭，以及其後線區域範圍。

安平港設置自貿港區後，台灣將自五海一空擴大為六海一空，可提供航商、物流業者，更具永續性經營之環境。

看中安平港的發展潛力，尤其隨著兩岸經貿往來的日趨頻繁，兩岸直航需求急遽增加，安平港距離廈門港及泉州港僅約145海浬，距福州港也僅220海浬的優越地理區位，讓安平港的營運展露新契機。台南市政府、港務公司日前總動員舉辦招商說明會，積極申設安平港自貿港區，昨日終於傳出好消息！

港務局表示，嘉南地區原本就是許多工業及農業的生產基地，產品也有一定比例銷往中國大陸，因此周邊地區廠商對安平港運輸物流功能的發揮，仍有極高的期待。

臺灣港務公司指出，該公司屢接到廠商詢問租賃港區土地事宜，並表達有意利用安平港從事貨物組裝、加工及物流等加值後再轉口等相關業務，但因安平港目前並未設置自由貿易港區，無法滿足廠商的業務需求，而港務公司與台南市政府也因此看到安平港申設自貿港，對廣大嘉南平原、台南大都會工商企業發展之必要及可行性。

為順利進行本案，台南市政府及港務公司共同攜手努力推動，主管機關交通部亦積極主導協調各相關部會進行文件審查，迅速彙整各單位審查意見及港務公司回應資料，於昨日即召開初步審核會議，並於會中通過該申請案，隨後將依規定核轉行政院核定。

港務公司及台南市政府已於6月28日召開自貿港區招商說明會，廠商反應熱烈，如今該申請案又向前跨一大步，安平港已做好整裝待發的準備。未來除將以自由貿易港區服務雲嘉南地區產業外，另將再升級為自由經濟示範區，以擴大推升經濟的效果。

全聯營收飆 砸百億建物流中心

記者林祝菁／台北報導 工商時報A4 綜合要聞 20130725 

 

全台已逾670店的全聯福利中心，無畏景氣下滑，營收逐年成長，今年將首度突破700億元大關，挑戰740億元高點，穩居國內量販、超市龍頭。為了讓商品提早到店銷售，全聯斥資自建北中南3座物流中心、10萬坪，總投資額將高達百億元，觀音、岡山廠已經啟動，台中廠預計2年內完工，屆時可以配送的店數達到1千店。

全聯董事長林敏雄表示，過去全聯的代送商高達6、7百家，每家運送的商品僅來自10幾家，造成全聯門市常常出現貨車塞車送貨的情形，此外，代送商服務跟不上全聯的開店速度，因此不得不自設物流中心，北中南陸續蓋好後，吸收代送商進入全聯的加盟體系，集中配送，雖然配送的車輛看似減少，但送貨的效率相對提高許多。

林敏雄表示，全聯物流中心有3個，都位於工業區內，當時土地對外標售，都僅有全聯一家去投標，價格相當便宜，以觀音物流廠來看，是全台最大的物流中心，占地6萬6千多坪，過去原本規劃要做大汽車廠，全聯在前年以24.6億元標下，投入物流設備近10億元，全聯秉持能省則省的經營理念，保留既有的兩棟建築物，稍做修改，很快就啟用了。他笑說：「實在運氣很好，符合什麼都省的，至少省了20億的建築費用。」

他說，觀音廠這套設備從日本引進，是全台最先進的設備，整箱自動分貨系統，是全球規模最大的一套系統，效率很高。只要貨物一進倉到出貨，時間短，人工少，成本降低很多，如果更順的話，賣場倉庫可望變小，銷售的貨品會更多。林敏雄評估，一年約可以節省2～3％的物流成本。

全聯表示，物流廠的設立，帶動了岡山及觀音地區的就業機會，目前尚缺約30名人力；為了因應中元檔期，物流廠也將會有50至70個短期工作機會。另外，全聯今年底計劃展店至700家，預計會釋出800至1,000個以上的職缺。

此外，林敏雄強調，3個北中南物流中心全部蓋好後，將可配送至少1千店的物流量，目前沒有規劃承接外部的業務，僅做全聯。

至於外界詢問未來是否有上市櫃的計劃，他也明確表示，行業特性不同，沒有上市規劃。

 

官方住宅價格指數 台北首推

記者蔡惠芳／台北報導 工商時報A4 綜合要聞 20130724 

 

號稱史上最強版的「住宅價格指數」，正式出爐。實價登錄自2012年8月實施以來8個月，台北市昨（23）日率先公布史上首件官方版的「住宅價格指數」，為台灣房地產史上一個里程碑和重大突破，根據此一指數，台北市每坪平均房價約49.09萬元。

台北市最新出爐的「住宅價格指數」，台北市標準住宅平均每戶1,335萬元，較去年8月上揚6.7％。其中大樓上漲9.12％、每戶約1,542萬元，公寓上漲6.38％、每戶約1,308萬元。其中，大安、信義、中正區每戶總價最貴達1,966萬元；至於中山、松山、南港區則以12.38％、躍居近8個月最大漲幅區域。

台北市市長郝龍斌、台北市副市長張金鶚昨天正式對外公布「住宅價格指數」。台北市地政局局長黃榮峰表示，此次官方版住宅價格指數，完整性更高、樣本數更具權威。因為國泰房地產指數以預售屋和新成屋個案為樣本，至於信義、永慶、台灣等房仲業，則是以單一公司當期成交的中古屋案件來統計，因此都有指數項目細緻性、物件和市調資料代表性、稽核過程的正確性普遍不足等缺點。

黃榮峰指出，鄰近亞洲國家如南韓、新加坡、日本和中國大陸，都根據實價登錄成交行情編製不動產指數，因此台北市首度根據實價登錄並稽核完成的資料，排除過去民間版多採傳統算術平均價格的房價統計，改依全市、公寓、大樓、4個合併行政區，根據11項住宅主要特性建立的標準住宅，以2012年8月登錄實施當月為指數基期100，按月編製住宅價格指數。

黃榮峰指出，接下來台北市「住宅價格指數」將再擴大，製作各行政區指數以及單季指數，讓消費者更能掌握房價趨勢和波動現況。

張金鶚表示，實價登錄實施迄今台北市總計揭露率平均達89％，此次台灣首見的「住宅價格指數」的樣本總計占總揭露筆數8成、大約1,000多筆。另一個突破點，為建立11種住宅特性所完成的標準住宅，所謂標準住宅，主要特徵為：27.19坪、座落在5樓、屋齡22年的住宅，用全市標準住宅平均每戶總價1,335萬元、除以27.19坪，即可抓出每坪單價約49.09萬元。

地政局也針對實價登錄8個月以來台北市12區住宅成交行情指出，每坪最高單價落在大安區、達83.88萬元，每戶最高總價也在大安區、達2,447萬元；累計去年8月迄今全市房價平均上漲6.7％，且12行政區房價全面上漲，最高漲幅落在南港、達26.8％，呈「微幅震盪向上」的格局，符合市場預期和認知。

8壽險不動產禁買令 將解凍

記者彭禎伶／台北報導工商時報  A13 金融市場 20130724

 

大型壽險公司不動產禁買令，8月可望打開。保險局長曾玉瓊昨（23）日邀集壽險公會理事長許舒博、8家接到不動產禁買令的壽險公司開會，確認公有地上權、公有都更案不在禁買令範圍內，且部分公司金檢缺失已改善者，遞件申請15日內將儘速給答案。

許舒博代業者反應，有些壽險公司改正缺失報告已補件3次，但至今仍未過關，主要是檢查局的改善標準，業者無法拿捏，建議在送件前應與檢查局先溝通，確認文件齊備及符合要求，以免讓業者作白工；另外檢查局承辦人員經常輪調，新接手者未必與前者同一標準，許舒博也將繼續向金管會爭取檢查局的同一窗口。

金管會5月打開近6個月的不動產禁買令，但隨即又以不動產金檢有缺失未改善前，「不宜」投資新的不動產為由，對10家壽險公司再度發出禁買令，昨天除了2家RBC不足，暫時不可能放行的公司，其餘8家包括國泰人壽、南山人壽、新光人壽、富邦人壽、台灣人壽、中信人壽、全球人壽及宏泰人壽都到場。

曾玉瓊強調，鼓勵壽險資金參與重大公共建設，除了BOT案外，現在會計入不動產的公有地上權標案、公有都更案，都不受目前的金檢缺失限制，8家壽險公司仍是可去參與競標。

至於一般的商用不動產，則必須等檢查局確認金檢缺失已改善，才能重新恢復投資，這8家公司的不動產缺失，包括董事會決議是利害關係人未迴避、鑑價公司家數未達標準、投資不動產未及時運用、RBC係數未依規定加成、自用不動產與投資用不動產未依規定轉列、購買道路用地等。

壽險業者表示，有些缺失是一次性疏失，已發生後未來會注意，強化公司治理等，但遞件後也尚未取得回應，有公司5月初就申請缺失已改正，目前也尚未取得認可。

曾玉瓊強調，會協助與檢查局溝通，同時只要業者送件，15日內一定會回覆；壽險業者表示，若改正標準可更明確，本週就會重新送件，若順利的話，8月即可能有公司可取得開買不動產的許可。

底特律破產歐洲金融業喊痛

記者顏嘉南／綜合外電報導 20130723  |  工商時報  |  A9 國際產業 

 

據華爾街日報周一報導，美國汽車城底特律聲請破產，歐洲的債權銀行也遭受波及，熟知內情的產業官員表示，歐洲銀行業持有價值約10億美元的底特律債券。

此一情況顯示，歐洲的銀行業仍為金融危機前的決策付出代價。底特律與歐洲金融業的糾葛要追溯至2005年，底特律為了替公務員年金補足資金，於是找上瑞銀（UBS）。

瑞銀為底特律出售逾14億美元的債券，此類債券被稱為參與憑證（certificate of participation），這些債券大部分皆由歐洲銀行業買進。在金融危機爆發前的繁榮時期，銀行積極赴海外尋找利率佳，而且風險相對低的資產。

底特律的債權人除了瑞銀外，還包括德國和比利時的國有銀行。

這些銀行握有的底特律債券價值一度高達數億美元，如今資產嚴重縮水，使得銀行和國內的納稅人承受巨額虧損。

這一局面也顯示了，在金融市場蓬勃發展的時候，風險是如何一聲不響的散布到全球各地。

凱斯西儲大學維德海管理學院助理教授馬尼克表示，「未來很有可能再出現底特律式的例子。」德國壞帳銀行FMS Wertmanagement的發言人表示，該銀行持有面值約2億美元的底特律債券。

另據內情人士表示，法國和比利時合資的德克夏（Dexia）銀行，也握有大額的底特律債券。

在金融危機時期，瑞銀已承受約500億美元的高額損失，並接受政府紓困貸款，現正大幅縮減投資銀行部門，底特律讓瑞銀的難題雪上加霜。

為了確保在利率上升時，利息不會大幅增加，瑞銀與其他債權銀行與底特律達成對沖協議，利率上升時，銀行付款予底特律，利率下滑時則相反。美國利率陡降讓底特律1季便支付高達130億美元予瑞銀和美國銀行（BoA）。

地上權宅 潛在問題多

蔡惠芳 20130723  |  工商時報  |  A16 產業商業 

 

地上權住宅最令人關注的一件糾紛案例，是2011年交易的台北市1戶總價1.3億元地上權住宅，買方交屋後聲稱在不知情下，買進這棟房屋，但赫然發現土地謄本中，看到地上權登記的項目，只剩下32年的存續年限，算下來、每1年等於要花400多萬元租用這棟住宅？期滿價值歸零？因此向賣方主張解約。此案，到目前為止還在進行訴訟中。

近年來地上權土地標售案排山倒海而來，除部分保險業、飯店業得標的地上權土地，開發為單一所有權人、只租不分割出售的商場、飯店、辦公室之外，有些建商在台北市土地缺貨、都更牛步之際，開始破例嘗試競標地上權土地。

而建商得標的地上權土地，又可分為兩大類，一種是限制得標人不得分割出售第三人，一種是可分割出售，建商多計畫為地上權住宅、3年後完工獲利了結。

目前除皇翔士林官邸案將開發為商務旅館、達欣工程興安街案蓋商務旅館（僅小部分規劃出售）、志嘉建設5月才標到羅斯福路地上權土地，其餘已得標、規劃作出售型的地上權住宅，仍求貸無門。

其實地上權住宅雖有價格低於市場3成、出租給房客的租金報酬率上看3～6％優於行情等誘因之外；潛在問題也不少，包括：銀行不易估價、不易放足正常貸款年限、利率較高、地租像「溫水煮青蛙」逐年攀升、每年地租是愈住愈貴，而且，房屋價值逐年遞減、二手市場轉手困難等，都是買方必須考量的問題。

地租方面，通常會依照每3年調整一次的公告地價，要求買方繳交約5％的地租。台北市逐年大幅調高公告地價，光是京站交屋以來地租攀升了4成，台北花園更是大漲6成6。

93年之後的地上權招標案，幾乎都要求得標人不得分割，最近台北市政府更聲明：日後招標的地上權土地將不得分割出售第三人，顯示開發限制正緊縮、開發風險相對提高。

歐元區政府負債 首季創新高

記者吳慧珍／綜合外電報導 工商時報A8 國際投資 20130723 

 

儘管歐洲政府拼命緊縮開支並加稅，財務體質非但沒有改善反而更形惡化。歐元區今年第1季的政府負債水位仍飆上歷史新高，可能使歐元區當道的撙節政策招致更猛烈批評，呼籲促進經濟成長的聲浪料更為高漲。

歐盟統計局周一指出，今年第1季歐元區政府負債占國內生產毛額（GDP）的比重，飆上92.2％的史上高點，超越前季的90.6％與去年同期的88.2％。

截至今年第1季，歐元區政府總負債達8.75兆歐元，高於前季的8.6兆歐元及去年同期的8.34兆歐元。

就個別成員國來看，政府負債最嚴重的是希臘，占GDP的160.5％居冠，與前季的156.9％與去年同期的136.5％相比持續惡化。

而歐元區第3大經濟體義大利，雖未如希臘、葡萄牙、西班牙等國般淪落到須靠歐盟金援紓困，但其政府負債占GDP比率高達130.3％，在歐元區國家中排次高。

其他如葡萄牙的政府負債GDP比，較前季上揚3.5個百分點至127.2％﹔愛爾蘭上升7.7個百分點至125.1％﹔西班牙攀揚4個百分點至88.2％。　　歐元區17個成員國中，僅德國與愛沙尼亞的政府負債占GDP比下降。德國自前季的81.9％回跌到81.2％﹔愛沙尼亞自前季的10.1.％下滑到10％，係歐洲國家中最低。

由此最新數據來看，歐元區政府為削減財政赤字所採行的減支和加稅策略，並未達到預期效果，這多少要歸咎到歐元區經濟走弱低迷。歐元區經濟已連續18個月萎縮，創歷來最長衰退紀錄。

而歐元區景氣始終不振，批評者怪罪於當權者的撙節措施，因為這反而導致國庫稅收短缺，社福津貼支出增加，迫使政府擴大舉債因應。

歐洲官員逐漸軟化原本強硬的緊縮立場，公開同意單靠撙節無法解決政府負債問題。

A25 BOT流標 擬改地上權招標

工商時報記者薛孟杰／台北報導 20130806

 

被視為年度BOT指標案的台北市信義區A25案，昨日下午5時截標，因沒有業者投標，北市財政局宣布流標，並檢討招標條件，未來重新招標時，不排除改為「設定地上權」或調降押標金，爭取壽險業青睞，力拚年底前決標。

A25位於信義計畫區內，面積約5,451坪，都市計畫使用分區為業務設施用地，可作觀光飯店、購物中心、企業總部、娛樂設施等複合型商業設施，由於號稱是信義計畫區內最後一塊「大型素地」，北市府對此寄予重望，極力爭取金管會、財政部鬆綁壽險業、陸資投資限制，重新修訂招標公告，但最後卻仍流標，令財政局頗為訝異、失望，面對C1、D1台北雙子星、A25等重大建設都流標，官員也不禁哀嘆「運氣真背」。

財政局發言人副局長陳盈蓉則指出，財政局會在月底前完成招商條件檢討，著手修改招商文件、重新辦理招商。初步有兩可能修正方向，一是「改採地上權招標」，另一則降低押標金。

據瞭解，財政局兩年前規劃A25招商時，就是以「設定地上權」為藍本，但送入市議會審核，議員認為信義計畫區內停車位嚴重不足，希望A25多些公益性質，才改採強制性較高的BOT案，並要求以停車場為招商案的主角、商業設施觀光旅館則為配角。

此外，金管會雖鬆綁壽險業投資A25，但仍堅持業者需明確委託第三方經營管理基地上的停車場、商業設施，相關委外契約還需先呈報，業者則質疑金管會鬆綁規定對於經營、合資等不明確「太籠統」、再加上還要委託第三方經營又會增加支出，儘管市府認為A25押標金180億、投報率5％很合理，但業者卻沒信心，雖然手握大筆現金，最終仍採觀望態度。

陳盈蓉表示，在蒐集業者意見後，市府有意將A25由BOT改為設定地上權招標，但依規定，需先送市議會審核同意，由於在台北雙子星案後，不少議員開始認為「以投標價格高低決勝負」的地上權招標，有助減少評審過程可能發生的弊端，因此A25改地上權招商過關機會很高。若確定改為設定地上權，業者只要依約興建停車場，不論是委外或自營市府都不管制，應可降低業者投資疑慮。

陳盈蓉指出，若未來市議會仍堅持A25必須採BOT招商，財政局則會爭取議會同意適度降低押標金，由於此舉形同補貼得標業者委託第三方經營的支出，對業者也有利基，應有助於爭取業者重新投標。

一地難求 工業局鎖定台中 找台糖幫忙

記者潘羿菁／台北報導 工商時報A5 話題 20130812

 

目前全國已開發工業區高達62個，但廠商仍然面臨一地難求，工業局副局長連錦漳表示，主要是業者青睞的空地，多數在新竹、苗栗以北，但中部以北的工業區土地銷售一空，即便剩餘的土地，多半也是零星的小面積土地，未來將與台糖洽詢合作，積極開發工業區，初步鎖定台中一帶的土地。

連錦漳指出，現階段還有剩餘大面積的工業區，僅在彰濱工業區、台南科學工業區與和平工業區，其餘中部與北部的工業區，區內土地都出售完畢，問題是，缺地的廠商考量到產線問題，希望可以在中部以北的工業區或者是臨近自身新增工廠，所以在區域上，形成供需不平衡。北部的工業區儘管有閒置土地，例如，桃園龜山工業區或中壢工業區等，但是大多數是私人土地，必須要有人出售才行。

因此工業局將採取行政措施，也就是恢復繳交管理費、取消房屋稅與地價稅優惠以及開徵空地稅，藉此強迫，已經沒在生產的廠商儘快釋地，另外，現階段也與台糖開始洽談土地開發事宜。

連錦漳說，與台糖有三種合作方向可討論。第一、直接與台糖購地。第二、請台糖設定地上權。第三、向台糖徵收土地，按照比例發回給台糖。

工業局傾向先從位於台中的台糖土地洽商。另外，工業局也期望可與國有財產署洽談。

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