南山 要買回世貿二館20%容積

【經濟日報／記者楊文琪／台北報導】2013/09/06

台北市都市設計審查委員會昨（5）日有條件通過南山人壽世貿二館開發案都市計畫審查，南山人壽自行提出要買回容積20%的容積樓地板面積，台北市政府將以市價賣出。此案若拍板，將是台北市第一個設定地上權投資案業者買回容積的案例。

台北市政府都市發展局指出，世貿二館開發業者南山人壽是依「信義區都市計畫通盤檢討規定」，要求購回基地原基準容積20%的容積樓地板面積，經核算，購回的面積約5,382坪，如以每坪100萬元計算，南山人壽須付出53.82億元。

世貿二館是設定地上權50年，南山人壽所購回的容積，50年到期須與地上權土地一併還給市府。

台北市都發局長邊泰明說，信義計畫區樓地板每坪的市價，將由財政局委請五位估價師估算，估出後會與南山人壽協商，他們若接受估算的價格，雙方即可簽約，若不接受，因南山人壽昨天提出的都市計畫書已將購回的容積列入計畫書，屆時須提都市計畫變更，重新送審。

他認為，南山人壽自己提要購回20%的容積，並寫進都市計畫書，且同意市府以市價出售，顯示他們堅定的購買決心。

邊泰明表示，世貿二館開發案已完成環評作業，後續只要再對2,000坪的開放空間和空橋設置細緻化討論，提交都計委員會審議通過後，就可申請建照，依目前進度來看，有望年底動工。都發局官員指出，世貿二館基地面積約5,357坪，計入買回容積20%的容積樓地板面積後，總開發規模（樓地板面積）達5.9萬餘坪，總樓高為272公尺，為台北市僅低於台北101第二高樓。

【記者邱煜婷／台北報導】商仲業者表示，以目前信義計畫區A級商辦每坪約150萬元到160萬元的市價來看，乘上買回的樓地板面積，估計將花81億元到86億元。

閱讀秘書／容積買回

容積買回是一種民間依法向政府購買容積使用權的概念，可有效增加土地開發效益，政府可運用容積購買的價金，做為徵收公共設施保留地、興建公共建設之用，以提供民眾更好生活。一般容積買回會考慮都市容受力，使用強度高的地區，不會給予容積買回，而這種機制類似「容積銀行」，北市府現正研擬「容積銀行自治條例」，希望建立一個交易平台，並成立容積基金，專款專用賣出的容積價金。

圖／經濟日報提供

信義計畫區再添新地標！

記者邱瓊玉／台北報導 2013/9/6

被譽為信義計畫區發展最後一塊拼圖的「世貿二館」開發案，昨有條件通過都市設計審議，未來將興建地上45層、地下5層樓高的建築群。其樓高約272公尺，將超過新光摩天大樓，成為北市第二高建築，也為信義計畫區再添新地標。

未來1、2樓將作為公眾、辦公大廳，3樓為展演空間，4至42樓則是辦公室、餐廳，43至45樓則是景觀餐廳，另外還將設計24小時開放的空橋，銜接台北101大樓、ATT、威秀影城、新光三越等地，讓空橋可以貫穿整個信義區，方便民眾使用。

都市設計審議專案委員會昨天有條件通過世貿二館開發案，確定開發案將採鑽石級綠建築設計，並釋出2000坪的綠地空間，供民眾使用。
由於開放空間的人行動線尚須修改，因此有條件通過，日後還將針對開放空間部分，擇期審議。

市府都市發展局長邊泰明表示，開發計畫未來也將提供31席大客車停車位，並提供1400平方公尺的藝文展演空間，專供藝術、人文、文化、公益團體使用。

發展局正工程司林芝玉表示，依照信義區都市計畫通盤檢討規定，開發單位可以代金向市府購回基地原基準容積20%的容積樓地板面積，核算下來約1萬7795平方公尺，未來財政局將委外鑑價，由南山人壽以市價購買，待50年地上權期滿後，整塊基地無償還給市府。

目前世貿二館開發案的環評已通過，待人行開放空間開會審議通過後，最快年底即可拿到建照、開工。
位在松智路與松仁路之間的世貿二館開發案，為北市新十大建設之一，去年10月，由南山人壽以268.88億元得標且和市府完成簽約，計畫將開發融合國際商務、觀光購物及文化購物為主題的「台北城市綠丘」。

被譽為信義計畫區發展最後一塊拼圖的「世貿二館」開發案終於通過，未來將成為北市第二高建築，信義計畫區再添新地標。（圖／好房資料中心〕

10月招商 問鼎地王 台北學苑每坪衝千萬元

記者林淑慧／台北報導   |  工商時報  2013/8/26

 

政府全力拚經濟，活化國有土地三大指標案中，台北學苑將率先啟動！財政部表示，該案將於今年10月，以設定地上權形式公告招商，初步以商辦、旅館、購物或會展中心為開發方向；受惠於松機直航優勢，業者預估每坪市價上看千萬大關，可望成為台灣的新地王。

台北學苑原訂今年7月招商，因國防部尋求與鄰近眷舍土地聯合開發，招商期程一度延宕；不過，在財政部建議下，國防部同意單獨釋出招商，使台北學苑開發案現出曙光，目前正在草擬招標文件階段，力拚今年10月公告招商。

開發業者表示，台北學苑開發面積高達4,000坪，在土地使用分區上屬於敦北商圈，作為商辦或觀光旅館都不錯，不但可結合松山機場的BOT計劃，與南京東路、復興北路等商辦空間形成群聚效應，開發效益可期。

據了解，對於台北學苑開發案，包括華固、興富發、元大、國泰、富邦、香港豐泰地產集團等大公司，都已經評估多年，使該案在未正式公告下，已彌漫濃厚的煙硝味。

即使市場預期該案競爭激烈，但也有業者認為，政府開出的權利金底價，以及限制不得分戶出售等限制條件，將扮演決標與否的最大關鍵。

為刺激國內景氣，政府選定台北學苑與華光社區、空軍總部，扮演推升經濟動能的領頭羊，將採取50年設定地上權方式標售，引進民間投資開發，預估民間將挹注140億元資金，可望創造高達929億元的總收益。

不過，官員坦言，華光社區及空軍總部二大案，分別受到古蹟樹保存議題、與雙子星案整體規劃的影響，開發期程勢必將延後。

官員指出，華光社區預計年底完成拆遷，在中華電信及中華郵政另有業務考量，不併同開發之下，以都市計劃細部變更需時6個月估算，最快明年8、9月可招商；至於空總開發案將由北市府細部規劃，招商期程恐延至後年上路。

中油承德路地上權 招標起跑

工商時報記者 彭暄貽 台北報導 20130708
中油占地378坪的承德路地上權招標案已完成開發評估，預定提報本周五（12日）董事會，通過後隨即進行說明會等招標事宜。據悉，承德路地上權開發規劃底標2億多元，押標金2,500萬元，並可轉屢約保證金，期望吸引布局陸客商機的平價飯店投資青睞。
此外，中油占地693坪龍江路地上權招標三度流標。相對台北市政府規畫之龍江、長春300坪地上權之權利金底標3.2億元，中油內部將重新檢討龍江路案，預計將下修權利金底標。以上述兩地條件相互比較，中油龍江路權利金恐折價3成，自原來的8億元左右下修至6億元水準。
中油表示，目前規畫一系列的資產活化計畫，均採50年地上權增設可申請延長設定期間，最長達20年，並有條件給予開發權利轉移解禁，吸引合作廠商青睞。即將上場的是台北市承德路土地，面積雖僅378坪，但屬商業區，可經營旅館，應該會很搶手，也已獲得不少投資買家探詢規畫進度。
中油龍江路地上權權利金底價約8.6845億元，設定地上權存續期間50年，可延長20年，每年土地租金以當年度申報地價6.25％計算。土地使用分區為住三，容積率225％，未來開發項目可作商辦、住宅及旅館等使用。
中油指出，龍江路地上權三度流標恐因權利金底標仍顯太高，內部將重新檢討招標條件。據評估，中油龍江路土地市價約150~160億元。以北市開發土地稀少狀態，加上現階段建商在雙北市獵得精華土地機率少，都更又陷停滯，預期地上權案仍是建商填補土地料源不足的來源。資產保留伺機推出，或許可有更好的規劃。
中油預定今年下半年推動的地上權招標案還有3,000多坪、新板特區的板橋成品油庫土地；北市八德路1,000多坪及新竹大學路2,000坪土地之設定地上權案。

成功高中旁地上權 富邦人壽得標

中國時報【記者周志豪、江碩涵、薛翔之／台北報導】 2013-04-26

台北市政府與國防部合作開發的「北市成功高中旁國有土地設定地上權案」昨天開標，面積1091.42坪，由富邦人壽以權利金26.08億元得標，換算每坪地上權238.95萬元，創下住宅區地上權單價第3高。

開發案位於北市林森南路-青島東路口，土地產權屬國防部、財政部所有。富邦人壽得標後，以設定地上權70年方式，由北市府負責督導開發。

基地鄰近捷運善導寺站與台北火車站、區位極佳，周邊又有諸多高級飯店進駐，目前富邦人壽已著手與五星級飯店洽談合作，未來開發為商務旅館或高級飯店委託合作飯店經營，提供台北車站周邊日客與陸客觀光與商務住宿需求。

房仲業者表示，成功高中地上權使用分區為住三、商三特，依規定僅能做為旅館、辦公室等商業使用；以區位條件來看，土地位置鄰近捷運善導寺站、台北喜來登飯店，規畫為觀光旅館收益性最高。

房地產景氣熱、市中心土地難尋，最近一個月來就有中油龍江路、中山區北安段、景美財訓所及成功高中案共4筆地上權土地標脫，總金額超過60億元，地上權市場逐步增溫。

富邦金控初步規劃，將改建為飯店，初期的投資收益率約3.5%，但之後會再提高。富邦人壽表示，70年設定地上權，平均投報率將達5%左右。

北市財政局科長賴嘉虹則說，為讓開發街廓完整，目前仍以都計變更方式，將原本被道路切割為3街廓的開發基地，整併為1街廓，廢除林森南路11巷。

最後綠地 黃金亮點 空總變身六本木

中國時報  李明賢  台北報導  20130404

官方版的「帝寶級新亮點」－空總土地開發案初步定案！行政院昨舉行跨部會協商，確定空總土地將轉型成台北城中城，規畫朝商辦、觀光飯店、購物中心等複合式開發，預計招商一千億元，並帶動一萬個就業機會，打造台北新地標。

台北城中城 千億核心地標

位於帝寶旁「鑽石地」的空總開發案，土地面積達七‧一公頃，市值估計超過二千五百億元，原先立法院有意爭取蓋國會大廈，台北市長郝龍斌一度主張興建社會住宅，還被形容是「小帝寶」，最後經建會規畫新開發案，政務委員薛琦昨召開跨部會審查，確立台北城中城的複合式開發模式。

目前政府正全力推動雙子星大樓、松山機場、台北車站、華光文創園區、華光社區、台北學苑、大小巨蛋等多項大型開發案，藉由這些發展案帶動經濟成長。其中以空總土地將打造台北核心區黃金廊帶，未來台北城中城可望媲美日本六本木、紐約時代廣場，成為北台灣新亮點。

純商業開發 帶動都市更新

根據經建會規畫內容，台北城中城參照東京城中城，採設定地上權方式，開發成國際企業總部、國際會議中心、購物中心、文創研發基地、行動數位基地與出租住宅，並帶動周邊與仁愛路軸線的都市更新。薛琦昨也說，「這是北市精華中心的新地標，值得期待！」

不過，昨審查確定城中城採純商業開發，而非住商混合，出租住宅方案遭刪除。與會官員認為，商業區內有出租住宅，會導致品質下滑，另也有官員認為「被形容是小帝寶也不好」。若以東京城中城每年進出人數三千五百萬，預估台北城中城招商投資九百到一千億元，帶動一萬個就業機會。

將開國際標 三個月內定案

對於商辦、國際旅館、購物中心開發面積比例，跨部會議也決定委由財政部召開國際標，邀請國際設計公司規畫，預計兩、三個月完成招標，台北城中城藍圖就會正式出爐。

在開發時程部份，原先經建會規畫台北市政府最快年底前完成都市計畫變更，並於明年四月前完成變更為非公用財產，下半年公告對外招商。不過，這些都是推估方案，跨部會議也未有具體討論。

至於發展主體，由於目前空總屬於國防部土地，短期內先移轉給國產局。未來到底由財政部、經建會、交通部或北市府執行，仍待下一階段討論。昨會議也達成共識，未來開發收益將依一定比例提撥給國防部。

中油693坪地上權 9.4億標出

2013-03-23 經濟日報 【邱馨儀、邱展光/台北報導】

中油693坪地上權 9.4億標出資產活化啟動。北市住宅用地 創每坪135.9萬高價 多筆案件將登場 收益上看137億

中油位於台北市龍江路的693坪土地，昨（22）日釋出地上權公開標售，以9.41億元標脫，每坪單價135.9萬元，創住宅用地地上權單價第三高。

今年來已有四筆地上權案流標，昨日終於又有案子標出，為地上權市場再注入強心針。房仲業者表示，台北市中心素地難求，只要條件合理，開發者對地上權案仍有投資意願。

中油此地位於台北市中心，立地條件佳，過往曾標售過，卻因條件太嚴苛而流標，昨日放寬後終標出，得標人為安信國際，應是代為投標。

此地屬南京松江商圈、鄰近松山機場，加上捷運松山線即將通車，周邊商辦、商旅、酒店式公寓等產品商機大，得標人若朝商用不動產方向開發，獲利可期。

中油二度標售此地，將地上權存續期間從50年延長為70年，地租也從申報地價的10%降為6.25%，押標金由3,000萬元降為800萬元，而且原先規定不得轉讓，此次改為有條件轉讓，條件放寬終吸引業者進場。

今年以來已有四筆地上權案流標。其中，財政部的景美財訓所案流標，主因是投標者未達三家，財政部已放寬要求，即將在3月27日再次標售，標脫機率大。台灣菸酒位於新板特區的案子，雖基地方正，區位佳，但無人投標，主因為開發案配套不完整，加以地價調整。

台糖位於文山區的案子，地段不佳，開發方向受限，因此流標收場。國防部與北市府的成功高中地上權案，礙於移入容積及投資報酬率等條件限制，讓業者卻步，近期將調整底價後再進場。可望吸引業者進場。

【記者邱展光／台北報導】

中油啟動資產活化腳步，繼台北市龍江路地上權案昨（22）日標出後，後續還有多筆地上權案將登場，至少可帶進137億元的收益。