新加坡不動產投資新知識

一. 新加坡不動產知識──外籍人士可購與不可購之住宅不動產
外籍人士可購之住宅不動產：一般公寓單位或經規劃法案認可之公寓大樓。
外籍人士不可購之住宅不動產：政府HDB組屋公寓及大多數土地。

二. 新加坡不動產知識──附加性買方印花稅（ABSD）
外籍人士在購買住宅不動產時需被課取買方印花稅及附加性買方印花稅。

Profile of buyer	BSD rates*	ABSD rates (old)+ from 8 Dec 2011 to 11 Jan 2013	ABSD rates (new)+ from 12 Jan 2013
FR and entities buying residential property	1% on first $180,000 2% on next $180,000 3% for the remainder	10%	15%
SPR buying 1st residential property		Nil	5%
SPR buying second and subsequent residential property		3%	10%
SC buying the first residential property		Nil	Nil
SC buying second residential property		Nil	7%
SC buying the third and subsequent residential property		3%	10%

*For acquisition made on or after 12 Jan 2013. ABSD rate of 10% applies if acquisition is made between 8 Dec 2011 to 11 Jan 2013 (both dates inclusive).

三. 新加坡不動產知識──房地產景氣循環及當前景況



四. 新加坡不動產知識──銀行貸款
以一般公寓來說，外籍人士在購買公寓時可獲高達八成之銀行貸款。

五. 新加坡不動產知識──購屋預算
以一般公寓為對象，購屋者至少需準備房屋成交價兩到三成的自備款（另外八成為銀行貸款）。
因此，對外籍人士投資者來說，建議在購屋前有兩到三成的自備款和印花稅18%（買方印花稅3%上限+附加性買方印花稅15%）的事前準備。

外籍人士買賣新加坡房地產之重要事項(四)

什麼時候要繳納印花稅？

僅當印花稅完全繳付時，有關文件才會按時蓋章送審。若為在新加坡所簽署之文件，則需於文件簽署當日起計14日內繳稅；若為在新加坡以外之地方所簽署之文件，則需於文件送達新加坡後之30日內繳稅。
逃漏上述文件申請之印花稅屬違法行為，一經IRAS查獲，將被處加徵稅項四倍之罰鍰。

個人及外籍人士之相關事項

一般來說，在新加坡因出售不動產而獲得收益者毋須被課稅，乃因有關收益純屬資本利得。
當某人被視為以交易不動產作為其職業，則因出售不動產而獲得之收益將被考慮課取所得稅。
以下四項為判斷準則：
I. 進行不動產買賣交易之頻率
II. 獲得及出售不動產之原因
III. 以財務手段長期持有不動產
IV. 持有期間

公司之相關稅項

不論本地或外國公司，皆須負擔一固定比率之稅項。
以下為每個YA之稅率及稅務減免方案：

Year of Assessment (YA)	Tax rate	Tax exemption / rebate
From 2010	17%	Partial tax exemption and tax exemption scheme for new start-up companies Companies will continue to enjoy the partial tax exemption scheme and tax exemption scheme for new start-up companies as provided in YA 2008 and YA 2009. In addition, with effect from YA 2010, the tax exemption scheme for new start-up companies will be extended to include companies limited by guarantee, subject to the same conditions. SME Cash Grant and Corporate Income Tax (CIT) Rebate For YA 2012, companies will be granted a one-off 5% SME Cash Grant. For YA 2011, companies will be granted a 20% CIT Rebate or 5% SME Cash Grant, whichever is the higher amount.

外籍人士買賣新加坡房地產之重要事項(三)

出租

房地產被課取產業稅的同時，該出租的房屋，其租金所得需要被課取所得稅。租金所得包括房屋本身、修繕、傢俱和其他設備。
租金所得的課稅時機是在應付租金予屋主之時，而非實際收據的日期。

若租客從2011年10月至12月承租出租人的房子，需在第二年（2012年）1月交付承租期間的租金。
出租人則需在2012年的YA申報2011年10月至12月的租金所得。

聯名持有之房地產
租金所得的課稅是由聯名持有的各持有者所分擔。共同分擔的責任同樣適用於租賃期間虧蝕之時。

出租經費
若於租賃期間僅只單純以得到租金所得為目的，租金所得的經費可獲減免。

印花稅（SD/Stamp Duty）

以下為須被課取印花稅的情形：
I. 租賃協議
為租賃前所準備與簽署之文件。印花稅是以實際租金和市場租金中較高者作為稅基，並由租賃雙方所付。
II. 購買銷售之選擇同意與購買之協議為買賣前所準備與簽署之文件。印花稅是以實際價格和市場價格中較高者作為稅基，並由買賣雙方所付。
III. 房貸抵押
為獲得銀行抵押貸款時所準備與簽署之文件。印花稅是以抵押貸款額度作為稅基，並由抵押貸款者所付。
IV. 轉讓股利之文件（略）

若有多於一項上述文件之申請，印花稅將會分別課取：
I. 出售及後轉為租出（先售後租）
II. 出售及後購回（先售後買）
III. 出售固定設備之租賃契約
IV. 多於一個不動產出租予同一個承租者，以及所出租之各個不動產的契約條件與環境有異者。

Stamp Duty Based on the Purchase Price or Market Value, whichever is higher
Every $100 or part thereof of the first $180,000	$1
Every $100 or part thereof of the next $180,000	$2
Every $100 or part thereof of the remainder	$3

If the Purchase Price is $1,200,110, (round up to nearest hundred = $1,200,200)
Every $100 or part thereof of the first $180,000	($180,000 / $100) x $1	$1,800
Every $100 or part thereof of the next $180,000	($180,000 / $100) x $2	$3,600
Every $100 or part thereof of the remainder	($840,200 / $100) x $3	$25,206
Stamp duty payable	$30,606

賣方印花稅（SSD）

2011年1月13日，新加坡政府宣布對於2011年1月14日或之後所購買或獲得之住宅不動產作短期持有再出售或處分者加重徵收賣方印花稅（SSD/Seller Stamp Duty）。
I. 持有期為1年內：成交價或市場價格中較高者之16%。
II. 持有期為1至2年：成交價或市場價格中較高者之12%。
III. 持有期為2至3年：成交價或市場價格中較高者之8%。
IV. 持有期為3至4年：成交價或市場價格中較高者之4%。
於2010年2月20日前所獲得之不動產不需申報SSD。

Date of purchase / acquisition	Holding Period	Computation
Between 20 February 2010 and 29 August 2010 (all inclusive)*	Within 1 year	1% on first $180,000 2% on next $180,000 3% on remainder, of the consideration or value whichever is higher
	More than 1 year	No SSD payable
Between 30 August 2010 and 13 January 2011 (all inclusive)*	Within 1 year	1% on first $180,000 2% on next $180,000 3% on remainder, of the consideration or value whichever is higher
	More than 1 year and up to 2 years	0.67% on first $180,000 1.33% on next $180,000 2% on remainder, of the consideration or value whichever is higher
	More than 2 years and up to 3 years	0.33% on first $180,000 0.67% on next $180,000 1% on remainder, of the consideration or value whichever is higher
	More than 3 years	No SSD payable
On and after 14 January 2011+	Within 1 year	16% of consideration or value, whichever is higher
	More than 1 year and up to 2 years	12% of consideration or value, whichever is higher
	More than 2 years and up to 3 years	8% of consideration or value, whichever is higher
	More than 3 years and up to 4 years	4% of consideration or value, whichever is higher
	More than 4 years	No SSD payable

假設在2010年2月20日至2010年8月29日間購買一不動產，並於一年內出售：
例1. C先生在2010年6月22日購買一住宅不動產，並於2010年11月25日以成交價$1,500,000出售。
Holding period：Less than 1 year (Sale of the property after 22 June 2011 will not be subjected to SSD)

Every $100 or part thereof of the first $180,000	($180,000 / $100) x $1	$1,800
Every $100 or part thereof of the next $180,000	($180,000 / $100) x $2	$3,600
Every $100 or part thereof of the remainder	($1,140,000 / $100) x $3	$34,200
SSD payable	$39,600

假設在2010年8月30日至2011年1月13日間購買一不動產，並於三年內出售：
例2. E先生在2010年9月10日購買一住宅不動產，並於2011年3月23日以成交價$1,500,000出售。
Holding period : Less than 1 year (Sale of the property after 10 September 2013 will not be subjected to SSD)

Every $100 or part thereof of the first $180,000	($180,000 / $100) x $1	$1,800
Every $100 or part thereof of the next $180,000	($180,000 / $100) x $2	$3,600
Every $100 or part thereof of the remainder	($1,140,000 / $100) x $3	$34,200
SSD payable	$39,600

附加性買方印花稅（ABSD）

2011年12月7日，新加坡政府宣布自2011年12月8日起對購買或獲得住宅不動產（包括住宅用地）者開徵附加性買方印花稅（ABSD/Additional Buyer’s Stamp Duty），以下為被課稅對象：
I.外籍人士及非個人
（ABSD為10%）
II.已持有一個或多個住宅之SPR/PR（新加坡永久居民），不論為全部持有、部分持有或與他人聯名持有
（ABSD為3%）
III.已持有兩個或多個住宅之SC（新加坡公民），不論為全部持有、部分持有或與他人聯名持有
（ABSD為3%）

Transaction	On or after 8 Dec 2011
	BSD* rates on the total purchase price or market value (whichever is higher)	ABSD^ rates on the total purchase price or market value (whichever is higher)
Foreigners and non-individuals (corporate entities) buying any residential property	1% on first $180,000 2% on next $180,000 3% for the remainder	+ 10%
PRs owning one and buying the second and subsequentresidential property		+ 3%
SCs owning two and buying the third and subsequentresidential property		+ 3%
PRs buying the first residential property	1% on first $180,000 2% on next $180,000 3% for the remainder	NIL
SCs buying the first and/ or second residential property

* The consideration or value has to be rounded up to the nearest $100 before applying the rate.
^ ABSD is to be rounded down to the nearest dollar.

ABSD稅率高低視乎買家自身之概況：
I. 單一買家：
任何外籍人士及非個人需要在每次購買住宅不動產（不管所持有之不動產數量）時支付10%的ABSD。
II. 多數買家：
如果多數不同概況的買家聯名購買不動產（聯名所有權或一般所有權），不管其各自股權之多寡，須申報較高之ABSD稅率。
同時， ABSD減免適用於已婚夫妻所購買的不動產。

假設C先生為外籍人士，實付兩百萬新加坡圓購買不動產，且為公平市場價值：

Computation of BSD
1% on first $180,000	($180,000 x 1%)	$1,800
2% on next $180,000	($180,000 x 2%)	$3,600
3% on remainder	($1,640,000 x 3%)	$49,200
BSD		$54,600

The price paid or value has to be rounded up to the nearest $100 before applying the rate.

Computation of ABSD
10% of $2,000,000	$200,000
ABSD	$200,000

Total Stamp Duty Payable = $54,600 + $200,000 = $254,600

已婚夫妻聯名購買不動產之ABSD稅率：
I. 外籍人士與SC有婚姻關係之夫妻：

No. of properties currently owned* by each spouse		Co-Purchase of next property	No. of properties owned by couple after co-purchase	ABSD rate to be applied
SC	Foreigner
0	0	1	1	0% #
1	0		2	0% #
0	1		2	0% #
Co-own 1			2	0% #
1	1		3	10%
0	2		3	10%
2	0		3	10%
Co-own 2			3	10%

* Properties owned include those owned wholly, or owned partially or jointly with others
# Subject to approval of application for remission

II. 外籍人士與PR有婚姻關係之夫妻：

No. of properties currently owned* by each spouse		Co-Purchase of next property	No. of properties owned by couple after co-purchase	ABSD rate to be applied
PR	Foreigner
0	0	1	1	3% #
1	0		2	10%
0	1		2	10%
Co-own 1			2	10%
1	1		3	10%

* Properties owned include those owned wholly, or owned partially or jointly with others
# Subject to approval of application for remission

外籍人士買賣新加坡房地產之重要事項(二)

年值/年徵稅估價（Annual Value）

AV（年值/年徵稅估價）是能出售房地產的評估年租金。
IRAS將視乎鄰近地區相類似房地產的租金、大小、環境及其他因素，以評定該房地產的AV。而且當中不包括傢俱、裝潢和修繕費用。
AV是根據以上方式所定出來，不論該房地產為出租、自住或是空置。
土地的AV目前被定為土地市場價格的5%。

如何評定AV？

I. 建物
Estimated market rent of your flat is $1,000 per month.
AV is: $1,000 x 12 = $12,000

II. 土地及其改良物（開發區）
The market value of your land is $1,000,000
AV is: $1,000,000 x 5% = $50,000

III. 其他特種房地產
Such as hotels, ports, refineries, petrochemical and power plants, etc.

產業稅（Property Tax）

一般來說，所有房地產類別的產業稅為10%，包括工業用、商用（辦公室或商店）及住宅不動產（一般住家或HDB公寓大樓/組屋）。
新加坡政府在2010年度財政預算案中，宣布自2011年1月1日起，將會採取新的自用住宅的房地產累進稅制。
AV中的首六千新加坡圓可獲豁免（課稅稅率為0%），接著往上一級的累進階級（SGD6,000-65,000）的課稅稅率為4%，超過SGD65,000則課取6%。

Property tax payable yearly = AV x Tax Rate
Hence if the AV is $24,000 and the tax rate is 10%.
Property Tax payable = $24,000 x 10% = $2,400 yearly
目前所採之稅率為10%，但若合乎自用住宅稅或其他稅務減免時，則有可能使得產業稅率有所下調。自2011年1月1日起，自用住宅稅的累進模式如下：

Annual Value ($)	Progressive Tax Rate (%)
First 6,000	0
Next 59,000	4
Amount exceeding 65,000	6

注意：自用住宅稅不適用於住宅以外之不動產或土地，儘管購置不動產是以自用為目的。

稅項減免稅率只適用於一屋持有者（個人或已婚夫妻）。若一對已婚夫妻自用兩個房屋，即使每個房子是屬各自持有而非聯名持有，有關減免制度只能以該夫妻的其中一個房屋作為申報對象。
稅項減免稅率只適用於當前之持有者，一旦出售不動產，則無法申請有關減免制度。
一家公司持有一住宅，即使其員工住在該住宅，有關減免制度不適用於以組織或個人名義申請。自用住宅稅不適用於非住宅產或土地，即使購入之不動產以自用為目的。

當房屋持有者或其配偶或二人持有多於一個房屋時：
I. 若持有者持有HDB公寓大樓和私人住宅，自用住宅稅將會自動以HDB公寓大樓作為申報對象。
II. 若持有者出租自己手上所有的公寓大樓並居住於自己的私人住宅，則可以該私人住宅作為申報稅項減免稅制之對象，並以搬遷日或出租日之較早者作為稅項減免稅制執行之起始日。
III. 若持有者正處於為公寓大樓作出售過程當中，並已搬遷至私人住宅，則可以該私人住宅作為申報稅項減免稅制之對象。當持有者之HDB公寓大樓已經完全出售，則稅項減免稅制只能以私人住宅作為申報對象，並且到期日為出售HDB公寓大樓當日之翌日。
IV. 若持有者持有私人住宅A和最近才購入的私人住宅B，則可選擇以住宅B作為自用住宅稅的申報對象。以住宅A作為申報稅項減免稅制執行之起始日為上述住宅B之自用住宅稅之起始日。

當與配偶以外之人士（如父母或兄弟姊妹等）共同持有住宅A和住宅B ：
I. 若持有者與配偶以外之人士聯名持有多於一個住宅，則以各住宅分別作為申報稅項減免稅制之對象。
II. 若持有者持有住宅A，並且其父母持有住宅B，則可以住宅A作為申報自用住宅稅之對象，其父母可以住宅B作為申報稅項減免稅制之對象。
HDB或DBSS之持有者：
若購買或轉售HDB或DBSS之公寓大樓，則毋須主動向有關單位申請稅項減免稅率。

私人住宅：
自2011年1月1日起，若購入自己的首個私人住宅，並且沒有自用其他房屋，自用住宅稅將會自動以該私人住宅作為申報對象。若無打算以上述住宅作為自用，則需盡速通知IRAS，以避免因延遲告知或故意不告知而遭受處罰。
若持有者為申請自用住宅稅的合資格者，但沒被自動申報自用住宅稅，則需主動向有關單位申報自用住宅稅。

局部性出租房屋：
若持有者在仍持有房屋的同時作出局部性的房屋出租，則仍為申請自用住宅稅的合資格者。當自用住宅稅執行時，則可致函IRAS要求恢復自用住宅稅的申報。致函內容需清楚列明，確實仍居住於該住宅，及提交租賃契約之副本或HDB之房屋出租同意書（if any）。

建築本身或其所屬部份以以下目的作專用為由者，則可獲豁免產業稅：
I. 作為宗教儀式的公共用地
II. 作為由政府資助的公立學校
III. 以慈善為目的
IV. 以促進國家（新加坡）社會發展為目的
於上述建築的建造期間，產業稅即可獲豁免。
欲獲上述合符要求之土地或建物的產業稅豁免，需先致函IRAS獲得同意。

外籍人士買賣新加坡房地產之重要事項(一)

新加坡稅收政策

新加坡是全世界稅率最低的已開發國家之一。
監控稅收制度的實施情況是由IRAS（新加坡國內稅務局）所負責。

徵稅對象

應納個人所得稅稅額會因納稅對象（納稅住民或非納稅住民）和收入水平的不同而有所不同。
納稅住民與非納稅住民適用不同的稅率。在某個特定的YA（評稅年度）中，如果符合下列條件，則被視為納稅住民：
－為新加坡人
－為SPR（新加坡永久居民）並已於新加坡確實擁有永久房屋
－為於上一個YA在新加坡居留183天或以上之外籍人士
－為於上一個YA在新加坡工作（公司董事除外）183天或以上之外籍人士

納稅住民與非納稅住民

納稅住民可主張以支出、捐贈和稅務減免作節稅。若為納稅住民，其總收入的扣除額（支出、捐贈和稅務減免）為累進稅制中的0-20%的範圍。
除此之外，則在該YA均被視為非納稅住民。

納稅住民必須就其在新加坡賺取的收入納稅。由於受僱於新加坡企業而在新加坡收到來自於新加坡境外的收入，也必須依法納稅。但是，納稅住民取得之海外收入無須納稅。扣除個人所得稅減免之外，個人所得稅稅率維持在0-20%之間。

若非納稅住民在一個西曆年度內在新加坡受僱不超過60天，可免繳個人所得稅，但在新加坡擔任公司董事、演藝人員或者進修實習的非納稅住民除外。非納稅住民只對其在新加坡境內所賺取的收入繳納所得稅，稅率為15%，或根據納稅住民所得稅率繳稅，以兩者中之較高者為準，但不得申請個人所得稅減免。

新加坡四大措施打壓樓市 首推賣家印花稅

2013年01月16日 Sina金融理財 陳瑩瑩

新加坡政府再推一系列樓價調控措施，擬為該國房地産市場降溫。這已是2009年以來第7次推出房地産降溫政策。

1月11日，新加坡政府發布了四大措施打壓樓價。

高緯環球亞太區研究主管Sigrid Zialcita表示，繼2011年新加坡樓價上漲6%以后，2012年再度上揚3%，創下新加坡樓價新高。此前，新加坡政府幾次出台的特殊印花稅和額外買家印花稅對於樓價的抑製作用有限。新加坡副總理兼財政部長Tharman Shanmugaratnam表示，目前新加坡面臨的問題是，全球低息環境下，資産不斷注入房地産市場。因此必須進一步採取措施，及時檢討當前市場趨勢，並防止嚴重的房價倒退造成的經濟危機風險。

1月15日，新加坡市區重建局發布報告，稱去年12月，新加坡房屋銷售從11月的1087戶增加至1410戶。2012年全年，新加坡房屋銷售總量為2.2699萬戶。上述數字創下了新加坡房屋銷售歷史的新高。2011年新加坡房屋銷售總量不及1.8萬戶。

四大措施

基於上述情況，新加坡政府從四個方面入手出台打擊樓價綜合措施。

首先，對於私人住宅，政府決定對外國買家的額外買方印花稅從10%增加至15%；購買首個組屋或私人住宅的新加坡永久居民也須支付5%的買方印花稅，此前無須支付；購買兩套或以上房屋的新加坡永久居民需支付的稅費由3%提高到10%，上述政策同樣適用於新加坡公民。

購買房屋的貸款比例也被收緊。例如，對於非首次購房者，首付比例從之前的10%增加至25%，二次購房借款比例不許超過工資收入的50%，如果借款時間超過30年，或延續至貸款者65歲后，借款比例不得超過工資收入的30%。三套或以上購房者，借款比例不能超過工資的40%，如果借款時間超過30年，或延續至貸款者65歲后，借款比例不得超過工資收入20%。

其次，對於政府公共房屋，貸款比例也從40%收緊至35%，每月供款不得超過收入的30%。同時，規定擁有公共房屋的永久居民若在新加坡購買私人住宅，則需在購房后半年內出售該公共房屋。

第三，在政府公寓開發項目上，新措施規定，政府公寓的樓層面積需在160平方米以內，新的雙鑰匙政府公寓（即一套房子擁有兩個獨立上鎖的門）只能賣給多代共住的家庭，政府公寓施工項目從拿地完成至地基建設完成，需在15個月內。

據Sigrid Zialcita介紹，目前，政府公寓的售價大約為700-750新幣/平方英尺；而私人住宅的價格大約為850-1150新幣/平方英尺。

第四，在商業物業方面，新加坡政府亦首次引入了賣方印花稅。“商業物業在過去三年翻了一倍，2011年全年和2012年前11個月，分別有15%和18%的成交都來自持有時間少於3年的商業物業。這一數字遠高於2006年至2010年10%的平均比例。”新加坡政府聲明中指出，因此，政府決定推出賣方印花稅，以打擊短期的商業物業投機行為。

措施包括，若商業物業在購買首年度內賣出，則需要繳納15%的賣家印花稅；若在一年至兩年內賣出，則繳稅額為10%；若在兩年至三年內賣出，需繳納5%的賣家印花稅。

上述大部分新增及修改的措施均在2013年1月12日起生效。

降銀行信用風險

1月15日，惠譽發布報告，稱新加坡冷卻地産市場的措施，包括調高印花稅和收緊按揭條件等，將減低對當地銀行業的潛在信用風險。“當局針對商用物業的境外人士買家及公司買家調高了賣家印花稅。這對當地的銀行業很重要，因為這些群體持有當地物業貸款額度接近50%。當中，住宅按揭貸款占這些額度約30%，也是很大一部分。”

市場認為，上述措施的出台只有有利於降低銀行潛在信用風險，而新加坡樓價在短期內無太大下跌可能。

“我們不認為新措施出台會讓新加坡樓價大跌。”Sigrid Zialcita解釋道，目前，60%至70%的新加坡在建住宅已經銷售完成。這意味着，開發商已經回收了資金，並沒有降價銷售的壓力。另外，很多開發商是在高價拿地，因此，他們不會選擇房價低迷時出售樓盤。同時，“我們預計，開發商會在未來一段時間繼續大手拿地。”她續稱，上述新出台政策會導致成交量下降，但價格不會回落，除非樓盤銷售的下降已經影響到實體經濟的發展。新加坡政府聲明強調，這些新的買家印花稅及貸款政策是為樓市降溫而設的“臨時”性措施，將不會影響新加坡人首次購房。