作者： 編譯葉亭均╱綜合外電 | 聯合新聞網 – 20130806
東京房屋租金報酬率可高達8%，加上日本房地產市場出現復甦跡象，吸引亞洲投資人紛紛搶進東京買房。
與努力打壓高房價的香港、新加坡與台灣相比，日本政府致力貶抑日圓，也讓東京的房價更為親民。
彭博資訊報導，曾任空姐的48歲台灣人茱莉亞•張（音譯）常在台灣與東京兩頭飛，因為她在分散家族海外投資時，選擇投入已跌價20年的東京房產。
現在她打算在東京買第三棟公寓。
茱莉亞•張說：「東京房地產相對便宜，投資東京房地產很划算。」她在東京市中心投資的一棟三房公寓總價為1.7 億日圓（170萬美元）。
不動產經紀商仲量聯行國際部主任兼資本市場主管水野昭彥說：「與新加坡和香港的房價漲幅相比，日本顯得便宜。投資日本房地產可望收到穩定的租金收入，房價也會上漲。」
仲量聯行指出，東京房價每平方呎約12萬至15萬日圓(新台幣3.6萬至4.6萬元)，低於香港的每平方呎約28萬至40萬日圓(新台幣8.5萬至12萬元)，以及新加坡的20萬至25萬日圓(新台幣6萬至7.6萬元)。
另據紐約房產估價商米勒山謬公司與房仲業者Douglas Elliman，曼哈頓公寓平均價格為每平方呎1,381美元（13.7萬日圓）。
日本大城市目前的房地產價格與1980年代泡沫經濟時的高峰相比仍不到一半。
根據不動產經濟研究所，東京與周邊縣市的三房公寓均價6月時較去年同期上漲7.9%至4,830萬日圓。
高緯環球亞太區執行長馬盛緯（Sanjay Verma）指出，推升亞洲主要城市房價的豪宅市場投資資金如今正流向東京，「資金非常活躍，只要有閒錢，就要找到投資管道」。
信義房屋駐東京的主管表示，價格不到5,000萬日圓的一房公寓報酬率約為6%至7%，房貸利率約2.5%至3%，且日圓兌美元今年來大幅貶值，使東京公寓價格相形下比去年便宜約15%，也推升投資需求。
投資日本房地產 台韓中客戶廝殺激烈
記者郭及天╱台北報導
今年日圓匯率波動不小，帶動日本不動產變便宜，業者表示，最近不乏台灣和中國人士投資日本房地產，連不愛買房的日本本地人也積極參加房市說明會，日本信義上半年的業績，就超過去年全年業績，幾乎天天都在成交，沉寂多年的日本房地產終於動了起來。
現階段赴日購屋的民眾不但比過去多了很多，而且更大手筆。之前赴日買房都是屬於「小而美」的包租客群，購屋金額多在3,000 萬日圓，但今年想買上億日圓以上、口袋深的客層明顯變多，指定要找地點好的豪宅物件。
去年以前台灣客大多仍偏租金報酬率高的店面、辦公室，今年明顯轉向屋齡新的豪宅物件，從純看租金報酬率，轉變為著眼未來的增值性，投資行為出現明顯的改變。
日本信義近一年的熱銷產品，新成屋比重從30%成長至70%，88%的成交房屋位於東京都都心五區（涉谷、新宿、中央、港區及千代田等五區），單戶總價也從去年平均4,930萬日圓，增為6,497萬日圓。
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2013年8月6日 星期二
32.5億 太子賣內湖商辦
工商時報記者杜蕙蓉／台北報導 20130806
太子建設(2511)昨日公告將位於內湖潭美段一幢十二樓的辦公大樓，售予葡萄王集團，做為子公司葡眾未來營運總部。該案總銷售金額32.5億餘元，預定103年下半年完工入帳，預估該筆交易可為太子帶來7億餘元的利益。
葡萄王昨日也同步公告，與其子公司葡眾公司，各以2.8561億元、29.6488億元，總計32.50490億餘元，共取得4,839坪的建築物，其中葡萄王位於11樓與10個車位，葡眾擁有地上一樓至十樓，以及十二樓，另有120個停車位。
葡萄王執行副總曾盛麟指出，斥資32.5億元購買的內湖大樓，除了保留一層做為葡萄王母公司台北總部辦公室外，其餘層樓為葡眾的營運總部，該大樓預計明年7-8月交屋，2015年可正式進駐。
由於葡眾業績蒸蒸日上，台北三連大樓的一層半辦公室已不敷使用，葡眾二個多月前才以一億多元買下附近春秋大樓的130多坪的辦公室，因此，昨日再度買總部，備受矚目。
曾盛麟表示，葡萄王和葡眾營運穩定成長，除辦公室面積不足外，產能呈現滿載，預計投資逾4億元興建的平鎮新廠已動工，預計明年完工，後年配合內湖營運總部成立，營運將可啟動新一波的成長力道。
太子建設是在4年多以前，以每坪98萬元，公開標得內湖潭美段佔地一千坪的建地，目前正興建各持分約500坪的兩幢大樓；除昨日正式公告出售給葡萄王集團的12層大樓，另乙幢毗鄰的總建坪5,020的大樓，所有權仍屬於太子所有。
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葡萄王昨日也同步公告，與其子公司葡眾公司，各以2.8561億元、29.6488億元，總計32.50490億餘元，共取得4,839坪的建築物，其中葡萄王位於11樓與10個車位，葡眾擁有地上一樓至十樓，以及十二樓，另有120個停車位。
葡萄王執行副總曾盛麟指出，斥資32.5億元購買的內湖大樓，除了保留一層做為葡萄王母公司台北總部辦公室外，其餘層樓為葡眾的營運總部，該大樓預計明年7-8月交屋，2015年可正式進駐。
由於葡眾業績蒸蒸日上，台北三連大樓的一層半辦公室已不敷使用，葡眾二個多月前才以一億多元買下附近春秋大樓的130多坪的辦公室，因此，昨日再度買總部，備受矚目。
曾盛麟表示，葡萄王和葡眾營運穩定成長，除辦公室面積不足外，產能呈現滿載，預計投資逾4億元興建的平鎮新廠已動工，預計明年完工，後年配合內湖營運總部成立，營運將可啟動新一波的成長力道。
太子建設是在4年多以前，以每坪98萬元，公開標得內湖潭美段佔地一千坪的建地，目前正興建各持分約500坪的兩幢大樓；除昨日正式公告出售給葡萄王集團的12層大樓，另乙幢毗鄰的總建坪5,020的大樓，所有權仍屬於太子所有。
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2013年8月5日 星期一
推防災型都更 內政部擬5年砸90億
自由時報記者徐義平／台北報導 20130805
台灣是地震災害的高風險區域，加上北部都會區住宅大多屋齡老舊，內政部長李鴻源日前語出驚人稱，一旦發生芮氏規模6.3地震，最慘將震垮4千棟大樓；因此，內政部研擬推出防災型都更，計畫5年砸下90億元更新雙北市約5500戶老舊住宅。
先尋3處安置地再拆遷
根據行政院主計總處人口普查資料，北部都會區住宅存量約378萬餘戶，其中屋齡超過30年的住宅，高達133萬餘戶，雙北市便有近95萬戶，占比近7成。因此，內政部鎖定雙北市為優先辦理防災型都更區域，預計砸下近90億元，在雙北市找尋3處安置基地，透過拆遷安置方式推動防災型都更。
根據行政院主計總處人口普查資料，北部都會區住宅存量約378萬餘戶，其中屋齡超過30年的住宅，高達133萬餘戶，雙北市便有近95萬戶，占比近7成。因此，內政部鎖定雙北市為優先辦理防災型都更區域，預計砸下近90億元，在雙北市找尋3處安置基地，透過拆遷安置方式推動防災型都更。
根據內政部初步規劃，防災型都更將採兩種方式進行，第一種是拆遷安置方式，先選定具危險、急迫性及易推動地區優先推動示範更新地區，以500戶基地大小為原則，接著找出拆遷安置基地，北市找1處、新北市找2處，規模合計2.5公頃（換算約7562.5坪），興建安置住宅優先安置拆遷住戶。
中低災害區提高耐震度
第二種方式則是針對老舊建物提高耐震強度，主要鎖定中低災害地區，如建築物老舊，未達更新年限或整合不易更新改建的建築物，可透過老舊建物提高至5級耐震強度工程補強或修繕來改善，以降低建築結構面對地震災害侵襲之影響。
目前規劃北市及新北市政府各加強200棟（約2000戶住家），共計400棟（約4000戶住家）。
業者表示，其實所謂拆遷安置方式類似台北市過往的「整建住宅」模式，整建住宅早年是市府為安置公共工程拆遷戶，隨著時間久遠，違章建築與違規使用情形普遍，可能淪為難民營很難管理，必須要考量管理規範。
建商建議提高容積獎勵
不過，建商普遍肯定防災型都更的構想，冠德建設副總經理洪錦欽指出，新北市日前已針對「防災型都更」發布新聞與推動內容，對於新北市政府將都更面積從1000平方公尺（換算約302.5坪）縮減至500平方米（約150坪），加上以政府利用專案方式進行，應可縮短都更審核流程與所費時間經，容積獎勵更從15％提高20％，應可增加「防災型都更」的成功機會。
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台灣是地震災害的高風險區域，加上北部都會區住宅大多屋齡老舊，內政部長李鴻源日前語出驚人稱，一旦發生芮氏規模6.3地震，最慘將震垮4千棟大樓；因此，內政部研擬推出防災型都更，計畫5年砸下90億元更新雙北市約5500戶老舊住宅。
先尋3處安置地再拆遷
根據行政院主計總處人口普查資料，北部都會區住宅存量約378萬餘戶，其中屋齡超過30年的住宅，高達133萬餘戶，雙北市便有近95萬戶，占比近7成。因此，內政部鎖定雙北市為優先辦理防災型都更區域，預計砸下近90億元，在雙北市找尋3處安置基地，透過拆遷安置方式推動防災型都更。
根據行政院主計總處人口普查資料，北部都會區住宅存量約378萬餘戶，其中屋齡超過30年的住宅，高達133萬餘戶，雙北市便有近95萬戶，占比近7成。因此，內政部鎖定雙北市為優先辦理防災型都更區域，預計砸下近90億元，在雙北市找尋3處安置基地，透過拆遷安置方式推動防災型都更。
根據內政部初步規劃，防災型都更將採兩種方式進行，第一種是拆遷安置方式，先選定具危險、急迫性及易推動地區優先推動示範更新地區，以500戶基地大小為原則，接著找出拆遷安置基地，北市找1處、新北市找2處，規模合計2.5公頃（換算約7562.5坪），興建安置住宅優先安置拆遷住戶。
中低災害區提高耐震度
第二種方式則是針對老舊建物提高耐震強度，主要鎖定中低災害地區，如建築物老舊，未達更新年限或整合不易更新改建的建築物，可透過老舊建物提高至5級耐震強度工程補強或修繕來改善，以降低建築結構面對地震災害侵襲之影響。
目前規劃北市及新北市政府各加強200棟（約2000戶住家），共計400棟（約4000戶住家）。
業者表示，其實所謂拆遷安置方式類似台北市過往的「整建住宅」模式，整建住宅早年是市府為安置公共工程拆遷戶，隨著時間久遠，違章建築與違規使用情形普遍，可能淪為難民營很難管理，必須要考量管理規範。
建商建議提高容積獎勵
不過，建商普遍肯定防災型都更的構想，冠德建設副總經理洪錦欽指出，新北市日前已針對「防災型都更」發布新聞與推動內容，對於新北市政府將都更面積從1000平方公尺（換算約302.5坪）縮減至500平方米（約150坪），加上以政府利用專案方式進行，應可縮短都更審核流程與所費時間經，容積獎勵更從15％提高20％，應可增加「防災型都更」的成功機會。
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2013年8月4日 星期日
打炒房 金管會盯上不動產信託
【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】 2013/08/30
繼銀行不得受理建商以不動產信託受益權融資後，金管會昨（29）日發函從嚴規範保險業投資不動產信託受益權，金額不得逾保險業資金2%，且禁買具有預售屋履約保證的不動產信託受益權，以防堵政府打炒房政策出現漏洞。
近來多家壽險公司相繼公告投資建商出售的不動產信託受益權，金管會也特別要求，保險業已投資的不動產信託受益權不符合新規定者，即日起不得再新增投資。
金管會官員表示，不動產信託受益權主要有兩大類，一種是具有履約保證機制的預收款信託，如預售屋等；另一種則是，不動產開發案的不動產信託受益權，如合建案、都更案等。
以合建案為例，地主與建商彼此為確保相關款項可以用於興建案，建商會將土地及融資款項信託給銀行，再由銀行依工程進度撥款給建商。
金管會擔心，建商在取得一般土地建物融資後，如果再藉由不動產信託受益權的設質或轉讓，向銀行取得資金，恐怕有額外取得不動產開發案的興建資金，或提前實現其建案收益的情事，也會有擴大銀行業不動產授信風險之虞。
因此，金管會上月發函，禁止銀行受理建商以不動產信託受益權為擔保，再向銀行取得周轉金。由於建商也會把不動產信託受益權賣給保險公司，套取資金，金管會決定一併控管。
金管會昨天發函明訂，保險業不能投資具有預售屋履約保證機制的不動產信託受益權；保險業投資不動產信託受益權，連同無信評或信評未達twBBB－等級的受益證券投資金額，合計不得逾保險業資金2%。
保險業資本適足率（RBC）未達200%者，不得投資不動產信託受益權；不動產信託的受託機構，長期債務信用評等達twBBB＋等級或相當等級以上。
除此，保險業應訂定投資不動產信託受益權的處理程序，並提報董事會同意通過後，才能辦理不動產信託受益權的投資；保險業在每筆個案投資時，應確認該不動產已完成信託程序及取得建造執照，才能投資該不動產信託受益權。保險業投資不動產信託受益權時，應指派具有相關從業經驗或專業訓練人員負責。
2013年8月2日 星期五
澳元 恐成今年全球貨幣輸家
記者李鐏龍／綜合外電報導日期：20130802
澳洲經濟不振使降息預期升高，摜壓澳元周四盤中跌至3年來低價，今年來已重貶13.8％，在全球主要貨幣中，僅略優於今年來已重貶14％而墊底的南非鍰，而澳元極有可能淪為今年全年的最大輸家。
周四澳元最低觸及0.8926美元，稍後升至0.8956美元，較周三仍重貶近1％，失守0.90美元大關。
紐西蘭元周四對澳元勁揚，因紐國經濟持續展現堅實復甦跡象，紐國央行貨幣政策也偏向緊縮。紐元周四一度觸及0.8928澳元的將近5年來高價，稍後為0.8885澳元，較周三漲0.6％。
中國大陸經濟放緩，殃及澳洲礦業投資熱潮迅速消退，使得澳洲經濟遭到打擊，重創企業信心，推高失業率，美元也恢復強勢，都為澳元帶來沉重下壓。澳元從4月開始急遽下跌。
澳洲央行總裁本周談及澳洲企業信心疲弱且通膨也低，被解讀成是為該行在下周決策會議通過降息來鋪路。
金融市場已反應澳洲央行未來1年將降息2次。市場普遍預期，澳洲央行下周將降息1碼（25個基點），將指標短率從目前的2.75％降至2.5％，再創紀錄新低。
受惠於弱勢澳元，澳洲諸如觀光等產業已開始傳出景氣增溫。不過周四出爐的一項調查，顯示澳洲製造業在7月仍奄奄一息，反映澳元弱勢尚未加持到出口上。據若干分析師預測，澳元未來幾年還可能再跌約20％。
Smead資本管理公司的執行長暨投資長史密德（Bill Smead）預期，未來2年澳元將下探至0.70美元。
雪梨AMP資本公司的首席經濟學家奧立佛（Shane Oliver）也指出，若商品價格持續下跌，澳元未來幾年可能看到0.70美元的低價。
澳洲經濟不振使降息預期升高，摜壓澳元周四盤中跌至3年來低價，今年來已重貶13.8％，在全球主要貨幣中，僅略優於今年來已重貶14％而墊底的南非鍰，而澳元極有可能淪為今年全年的最大輸家。
周四澳元最低觸及0.8926美元，稍後升至0.8956美元，較周三仍重貶近1％，失守0.90美元大關。
紐西蘭元周四對澳元勁揚，因紐國經濟持續展現堅實復甦跡象，紐國央行貨幣政策也偏向緊縮。紐元周四一度觸及0.8928澳元的將近5年來高價，稍後為0.8885澳元，較周三漲0.6％。
中國大陸經濟放緩，殃及澳洲礦業投資熱潮迅速消退，使得澳洲經濟遭到打擊，重創企業信心，推高失業率，美元也恢復強勢，都為澳元帶來沉重下壓。澳元從4月開始急遽下跌。
澳洲央行總裁本周談及澳洲企業信心疲弱且通膨也低，被解讀成是為該行在下周決策會議通過降息來鋪路。
金融市場已反應澳洲央行未來1年將降息2次。市場普遍預期，澳洲央行下周將降息1碼（25個基點），將指標短率從目前的2.75％降至2.5％，再創紀錄新低。
受惠於弱勢澳元，澳洲諸如觀光等產業已開始傳出景氣增溫。不過周四出爐的一項調查，顯示澳洲製造業在7月仍奄奄一息，反映澳元弱勢尚未加持到出口上。據若干分析師預測，澳元未來幾年還可能再跌約20％。
Smead資本管理公司的執行長暨投資長史密德（Bill Smead）預期，未來2年澳元將下探至0.70美元。
雪梨AMP資本公司的首席經濟學家奧立佛（Shane Oliver）也指出，若商品價格持續下跌，澳元未來幾年可能看到0.70美元的低價。
歐英利率不動 ECB暗示續鬆
記者林佳誼／綜合外電報導 工商時報 A8 國際投資 20130802
歐、英兩大央行周四在外界預期下，雙雙宣布貨幣決策按兵不動。歐洲央行（ECB）總裁德拉吉（Mario Draghi）公開肯定歐元區經濟已走出谷底，但強調低利環境還會維持「一段長時間」。其言語並暗示ECB貨幣政策可能直到2014年都不會緊縮。
ECB周四會後宣布，將基準利率連續第3個月維持在歷史低點0.5％不變。由於近來歐元區經濟有好轉跡象，所以這一結果也早在外界意料之中。
德拉吉在會後記者會上重申7月說法，指出低利率環境將維持「一段長時間」，必要時也不無可能降息。
此舉顯然是在安撫市場，承諾ECB將持續為歐元區經濟復甦提供刺激力道。不過德拉吉仍舊不願說明「一段長時間」的確切意含，只說：「本行貨幣政策立場……將支撐今年下半年及2014年的經濟逐步復甦。」
一般認為，ECB意在保持政策彈性，視乎經濟復甦態勢來隨時調整利率升降。
德拉吉特別指出，近期數據「暫時證實」歐元區經濟可望一如該行預期，從下半年起展開復甦，並持續到明年。同時ECB也預期歐元區通膨將維持低檔，即接近或在2％以下。
德拉吉也警告，歐元區經濟前景仍存在下行風險，包含全球金融市場的不確定性、內外需求低於預期，以及歐元國結構性改革成果不彰等，都有可能為經濟帶來負面影響。
另一方面，在英國央行（BOE）新總裁卡尼（Mark Carney）上任來的第2場貨幣決策會議，該行也持續做出利率維持在歷史低點0.5％、購債規模保持3,750億英鎊不變的決策。
但目前市場所關切的，是BOE貨幣政策委員會（MPC）預定將於下周三（7日），首度公開說明未來貨幣政策「前瞻指引」（forward guidance）的根據。
外界估計，BOE可能會仿照美國聯準會（Fed）的做法，預先聲明以失業率降低作為貨幣政策轉向緊縮的主要先決條件。
歐、英兩大央行周四在外界預期下，雙雙宣布貨幣決策按兵不動。歐洲央行（ECB）總裁德拉吉（Mario Draghi）公開肯定歐元區經濟已走出谷底，但強調低利環境還會維持「一段長時間」。其言語並暗示ECB貨幣政策可能直到2014年都不會緊縮。
ECB周四會後宣布，將基準利率連續第3個月維持在歷史低點0.5％不變。由於近來歐元區經濟有好轉跡象，所以這一結果也早在外界意料之中。
德拉吉在會後記者會上重申7月說法，指出低利率環境將維持「一段長時間」，必要時也不無可能降息。
此舉顯然是在安撫市場，承諾ECB將持續為歐元區經濟復甦提供刺激力道。不過德拉吉仍舊不願說明「一段長時間」的確切意含，只說：「本行貨幣政策立場……將支撐今年下半年及2014年的經濟逐步復甦。」
一般認為，ECB意在保持政策彈性，視乎經濟復甦態勢來隨時調整利率升降。
德拉吉特別指出，近期數據「暫時證實」歐元區經濟可望一如該行預期，從下半年起展開復甦，並持續到明年。同時ECB也預期歐元區通膨將維持低檔，即接近或在2％以下。
德拉吉也警告，歐元區經濟前景仍存在下行風險，包含全球金融市場的不確定性、內外需求低於預期，以及歐元國結構性改革成果不彰等，都有可能為經濟帶來負面影響。
另一方面，在英國央行（BOE）新總裁卡尼（Mark Carney）上任來的第2場貨幣決策會議，該行也持續做出利率維持在歷史低點0.5％、購債規模保持3,750億英鎊不變的決策。
但目前市場所關切的，是BOE貨幣政策委員會（MPC）預定將於下周三（7日），首度公開說明未來貨幣政策「前瞻指引」（forward guidance）的根據。
外界估計，BOE可能會仿照美國聯準會（Fed）的做法，預先聲明以失業率降低作為貨幣政策轉向緊縮的主要先決條件。
2013年8月1日 星期四
北市都發局：防災都更 知易行難
記者薛孟杰／台北報導
工商時報 A2 火線焦點 20130801
馬英九總統、內政部長李鴻源點名北北基應儘速著手進行防災型都更。對此，北市都發局長邊泰明指出，推動防災型都更是「知易行難」，阻力恐很大。
他表示，市府目前除積極突破老舊公寓都更瓶頸外，也優先鎖定海砂屋改建作為防災都更的「試金石」，希望透過完整獎懲規定落實，做未來推動防災都更的參考。
邊泰明透露，半個月前內政部營建署曾與北市府就推動防災型都更初步交換意見，但並沒有具體方案及作法，對於中央所謂的防災型都更定義也還不清楚。
邊泰明認為，推動都更可以防災，事實上，台北市鼓勵老舊公寓都更，就包含防災意義在內，因為北市老舊公寓巷弄狹小、耐震係度低，防火設備也不足，容易發生災害。
不過，以北市推動老舊公寓都更來看，北市推動都更的阻力相當大，尤其台灣都更採權利變換制、與國外都更有很大不同，每個人都想爭取最大利益，一旦涉及權利糾葛，推動都更就更困難，因此，若還要進一步推動防災型都更，難度一定也不低。
邊泰明說，目前市府無權強迫老舊公寓都更，但要求海砂屋改建卻是法有明文，但一些海砂屋，就算屋子看起來已經快要坍塌，但還是有助戶拒絕搬遷，並揚言市府若強制拆遷就要訴願、訴諸媒體，令北市府也很頭痛。
工商時報 A2 火線焦點 20130801
馬英九總統、內政部長李鴻源點名北北基應儘速著手進行防災型都更。對此，北市都發局長邊泰明指出，推動防災型都更是「知易行難」，阻力恐很大。
他表示，市府目前除積極突破老舊公寓都更瓶頸外，也優先鎖定海砂屋改建作為防災都更的「試金石」，希望透過完整獎懲規定落實，做未來推動防災都更的參考。
邊泰明透露，半個月前內政部營建署曾與北市府就推動防災型都更初步交換意見，但並沒有具體方案及作法，對於中央所謂的防災型都更定義也還不清楚。
邊泰明認為，推動都更可以防災，事實上，台北市鼓勵老舊公寓都更，就包含防災意義在內，因為北市老舊公寓巷弄狹小、耐震係度低，防火設備也不足，容易發生災害。
不過，以北市推動老舊公寓都更來看，北市推動都更的阻力相當大，尤其台灣都更採權利變換制、與國外都更有很大不同，每個人都想爭取最大利益，一旦涉及權利糾葛，推動都更就更困難，因此，若還要進一步推動防災型都更，難度一定也不低。
邊泰明說，目前市府無權強迫老舊公寓都更，但要求海砂屋改建卻是法有明文，但一些海砂屋，就算屋子看起來已經快要坍塌，但還是有助戶拒絕搬遷，並揚言市府若強制拆遷就要訴願、訴諸媒體，令北市府也很頭痛。
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